Na jakou hypotéku dosáhnu podle příjmu?

Co všechno rozhoduje o tom, kolik vám banka půjčí?

Možná si říkáte, že klíčem k úspěchu je jen vysoká výplata. Omyl. Když banka určuje, jaká bude vaše maximální výše hypotéky dle příjmu, dívá se na celý váš finanční život.

Váš čistý příjem: Banku zajímá to, co vám reálně přistane na účtu. Standardně se nepočítají jednorázové odměny, ale stabilní příjem (mzda, zisk z podnikání, rodičovský příspěvek či stabilní příjmy z pronájmu). Podnikáte? Přečtěte si více o hypotékách pro OSVČ.

Vaše závazky a splátky: Máte kontokorent, kreditní kartu (i když ji nepoužíváte), leasing na auto nebo spotřebitelský úvěr? Pozor, to vše snižuje vaši bonitu.

Počet členů domácnosti: Banka musí ze zákona zohlednit životní minimum. Pokud vyděláváte 80 tisíc čistého jako single, dosáhnete samořejmě na mnohem vyšší částku měsíční splátky než rodina s třemi dětmi se stejným příjmem, protože náklady na chod rodiny jsou zkrátka vyšší.

Vlastní zdroje: I když máte skvělé příjmy, banka vám obvykle nepůjčí 100 % ceny nemovitosti. Standardně potřebujete mít našetřeno 10 až 20 % z vlastního. Vlastníte již nějaké nemovitosti a zajímají vás možnosti hypotéky bez vlastních úspor? Přečtěte si více v článku Kolik musím mít našetřeno na hypotéku?.

Modelové příklady: Kolik dostanu hypotéku v praxi?

Abychom nebyli jen u teorie, připravili jsme tři orientační příklady. Předpokládáme, že žadatelé nemají žádné další úvěry, mají naspořeno 20 % vlastních zdrojů a hypotéku si berou na 30 let při úrokové sazbě kolem 4,7 %.

(Poznámka: Výpočty jsou orientační, každá banka má mírně odlišný rizikový model)

Jak banka počítá životní minimum?

Než se podíváme na konkrétní čísla, je důležité pochopit, jak banka přistupuje k vašim výdajům. Banka vás ze zákona nesmí předlužit. Proto z vašeho čistého měsíčního příjmu vždy odečte částku nezbytnou pro základní přežití – takzvané státní životní minimum (často navíc vynásobené interním koeficientem banky) a odhadované normativní náklady na provoz bydlení.

Jednotlivec (Single): Banka počítá s životním minimem pro jednu samostatně žijící osobu a přidává k němu paušál na provoz domácnosti.

Pár: U dvou dospělých ve společné domácnosti se částka na přežití v přepočtu na osobu matematicky snižuje. Sdílení domácnosti je tedy z pohledu banky finančně mnohem efektivnější, než když žijete sami.

Rodina s dětmi: Za každé závislé dítě se k minimu páru přičítá další tabulková částka podle jeho věku. Čtyřčlenná rodina tak má „papírové“ minimum logicky nejvyšší, ke kterému banka přidá i vyšší rezervu na energie a chod domácnosti. Z příjmu se tak před výpočtem hypotéky ukrojí největší část.

Tady jsou příklady, jak se tento princip propíše do praxe:

1. Jednotlivec (Single)

• Čistý měsíční příjem: 45 000 Kč
• Očekávaná maximální výše hypotéky: cca 3 800 000 Kč
• Měsíční splátka: Zhruba 19 700 Kč. Banka vidí, že žadateli po zaplacení splátky a odečtení povinného životního minima a nákladů na bydlení zůstane stále bezpečný finanční polštář pro jednoho člověka.

2. Pár bez dětí (Společná žádost)

• Čistý měsíční příjem: 90 000 Kč (dohromady)
• Očekávaná maximální výše hypotéky: cca 7 800 000 Kč
• Měsíční splátka: Zhruba 40 500 Kč. Pár má velkou výhodu ve sdílení životních nákladů. Společné životní minimum je v přepočtu na hlavu nižší než u dvou samostatně žijících lidí a banka to v maximální výši úvěru jasně zohlední.

3. Rodina (Dva dospělí, dvě děti)

• Čistý měsíční příjem: 90 000 Kč (dohromady)
• Očekávaná maximální výše hypotéky: cca 6 500 000 Kč
• Měsíční splátka: Zhruba 33 700 Kč. Tady je krásně vidět vliv rodiny. Ačkoliv mají partneři s dětmi na korunu stejný příjem jako pár bez dětí, banka jim schválí zhruba o 1,3 milionu nižší hypotéku. Důvodem je právě ono životní minimum – banka rodině kvůli dvěma dětem striktně odečítá mnohem vyšší částky na povinné životní náklady, čímž se logicky snižuje maximální možná částka na měsíční splátku úvěru.

Stejný příjem, jiná výše hypotéky. Jak je to možné?

Může se stát, že dva kolegové se stejnou výplatou přijdou do banky a dostanou odlišné nabídky. Proč?

Zásadní roli hraje hned spousta faktorů, mezi hlavními pak věk a délka splácení. Pokud je vám např. 25 let, banka vám nabídne podmínky hypotéky pro mladé a bez problému rozloží splátky na 30 let, čímž klesne měsíční zatížení a vy dosáhnete na vyšší celkovou částku. Pokud je vám ale 45 let, banka vám hypotéku natáhne maximálně na 20 až 25 let (do odchodu do důchodu). Kratší doba splatnosti znamená vyšší měsíční splátku, a tím pádem se vaše finální výše hypotéky znatelně změní.

Druhým viníkem jsou neviditelné dluhy. I kontokorent nebo limit na kreditní kartě, z kterého jste nečerpali ani korunu, banka bere jako vaši zátěž a snižuje vám podle něj bonitu.

5 tipů, jak zvýšit šanci na vyšší hypotéku

Pokud vám orientační výpočet nevyšel tak, jak byste pro nákup vysněného bytu potřebovali, zkuste tyto kroky. I když na první pohled může úvěr na bydlení vypadat nedosažitelně, dá se na něj připravit.

1. Zrušte nepoužívané kreditky a kontokorenty: Banky je vidí jako potenciální riziko.
2. Slučte drobné půjčky: Konsolidace spotřebitelských úvěrů vám sníží celkovou měsíční splátku.
3. Přizvěte spolužadatele: Pokud o hypotéku žádáte sami a nevychází vám to, rodiče nebo partner v roli spolužadatele v očích banky raketově zvednou vaše příjmy.
4. Doložte další příjmy: Máte příjmy z pronájmu, stabilní prémie? Ukažte je.
5. Prodloužení splatnosti: Pokud je to vzhledem k vašemu věku možné, natáhněte hypotéku na maximálních 30 let. Pozor, naopak nad 30 let už se většinou splatnost nevyplácí, měsíční splátka se sníží minimálně a zaplatíte znatelně více na úrocích.

Zajímá vás váš konkrétní případ? Domluvte si schůzku a naši konzultanti vám se vším poradí a pomohou vám hypotéku zařídit.