Kolik musím mít našetřeno na hypotéku?

Cesta k vlastnímu bydlení totiž není jen o samotné kupní ceně. Banky mají svá přísná pravidla a samotný nákup, papírování i stěhování s sebou nesou spoustu dalších výdajů. Pojďme se na celou finanční stránku věci podívat, abyste přesně věděli, na co se připravit.

Vlastní zdroje: Základní podmínky pro hypotéku

Pokud dnes žádáte o úvěr na bydlení, musíte počítat s tím, že vám banka standardně už nepůjčí 100 % ceny nemovitosti. Standardní podmínky hypotéky vyžadují, abyste měli část peněz z vlastního. Banky tím chrání nejen sebe, ale i vás – chtějí mít jistotu, že do bydlení dáváte i něco „svého“.

V bankovním světě tento princip uslyšíte pod zkratkou LTV (z anglického Loan to Value), tedy poměr výše úvěru k hodnotě kupované nemovitosti.

Obecné pravidlo říká, že vám banka půjčí maximálně 80 % odhadní ceny. Pokud jste mladší žadatelé a kupujete první nemovitost, mohou pro vás platit o něco mírnější podmínky pro hypotéku a banka vám za splnění určitých kritérií půjčí i 90 %. V praxi to ale vždy znamená, že ze svého musíte pokrýt 10 až 20 % z odhadní ceny nemovitosti.

Kolik to dělá v praxi?

Pojďme si to ukázat na konkrétních číslech. Budeme počítat s tím, že po vás banka bude chtít 20 % z vlastních zdrojů, což je dnes na trhu ten nejběžnější a nejbezpečnější scénář. Situace bude vypadat následovně:

• Při nákupu nemovitosti za 4 miliony Kč: Budete potřebovat ze svého připravit 800 000 Kč.
• Při nákupu nemovitosti za 5 milionů Kč: Budete potřebovat ze svého připravit 1 000 000 Kč.
• Při nákupu nemovitosti za 6 milionů Kč: Budete potřebovat ze svého připravit 1 200 000 Kč.

💡 Tip: Každá situace je unikátní. Chcete si spočítat přesná čísla pro vaše konkrétní příjmy a vyhlédnutý byt? Vyzkoušejte naší hypoteční kalkulačku přímo v aplikaci HYPOX.

Pozor! Koupí to nekončí. Jaké další výdaje vás čekají?

Spousta lidí dělá tu chybu, že si na kalkulačce spočítá oněch 20 % z kupní ceny, zaraduje se, že má vyhráno, a vyrazí podepsat rezervační smlouvu. Proces koupě nemovitosti ale spolkne další desítky tisíc korun, se kterými musíte dopředu počítat. Co všechno ukrojí z vašich úspor?

• Rezervační poplatek: Většinou 100 až 200 tisíc korun se platí realitní kanceláři při podpisu rezervační smlouvy. Často sice bývá následně odečten z celkové kupní ceny, ale musíte ho mít k dispozici velmi rychle v hotovosti na svém účtu.
   
• Právní služby a úschova: Nikdy neposílejte miliony přímo na účet prodávajícího. Vypracování neprůstřelných kupních smluv a bezpečná advokátní, notářská nebo bankovní úschova peněz vás bude stát tisíce až nižší desítky tisíc korun, ale je to absolutní nutnost pro váš klidný spánek.
  
  Tyto náklady se vás s největší pravděpodobností nebudou týkat při koupi nemovitosti od větších developerů, se základním rozpočtem na právníka je nicméně dobré počítat vždycky.
   
• Odhad nemovitosti: Banka potřebuje oficiální dokument od svého odhadce, který určí, jakou má byt nebo dům skutečně hodnotu. A tady pozor – parametry hypotéky (LTV) se počítají právě z této odhadní ceny, nikoliv z té kupní, kterou vidíte v inzerátu. Pokud bankovní odhad vyjde nižší, než kolik máte zaplatit prodávajícímu, maximální výše hypotéky klesne a tento rozdíl musíte doplatit kompletně ze svého. Rázem tak můžete potřebovat mnohem více vlastních peněz, než jste původně plánovali.
  
  💡 Tip: Zjistěte si reálnou hodnotu předem a vyhněte se nepříjemnému finančnímu překvapení. V aplikaci HYPOX si můžete vybranou nemovitost zdarma ocenit, a to na základě úplně stejných dat, se kterými při odhadech pracuje většina českých bank!)
   
• Poplatky na katastru: Za každý návrh na vklad (vlastnického i zástavního práva) se platí správní poplatky státu.
   
• Stěhování a vybavení: Málokdy koupíte nemovitost, do které si stačí přinést jen kartáček na zuby. Byt je potřeba zařídit, koupit, pračku, postel nebo alespoň základní nábytek.
   
• Drobné rekonstrukce: Téměř vždy budete chtít minimálně vymalovat, možná položit novou podlahu nebo vyměnit kuchyňskou linku.

Proč nevydat z peněženky poslední korunu

Možná si říkáte, že všechny peníze, které máte, prostě „vysypete“ do základu na hypotéku, abyste měli co nejmenší splátku. Začínat ale v novém bytě takříkajíc na nule je velmi riskantní krok.

I když splníte všechny úřední a bankovní požadavky, vždy byste si měli nechat finanční polštář. Co když se hned první zimu po nastěhování do domu rozbije kotel? Co když někdo z rodiny nečekaně onemocní, přijde o práci a dočasně mu klesne příjem?

Bezpečná finanční rezerva by měla v ideálním případě pokrýt vaše běžné výdaje alespoň na 3 až 6 měsíců běžného života. A pozor, do těchto měsíčních výdajů už musíte započítat i vaši novou měsíční splátku hypotéky.

Jde to i jinak? Jak získat hypotéku bez úspor

Možná si teď říkáte, že milion nebo milion a půl jen tak dohromady v nejbližších letech nedáte. Znamená to definitivní konec snům o vlastním bydlení? Ne nutně. I když jsou podmínky hypotéky přísné, existují legitimní cesty, jak získat hypotéku bez úspor.

Tím nejčastějším a nejbezpečnějším řešením je zástava další nemovitosti. Znamená to, že do ručení bance přidáte kromě kupovaného bytu třeba ještě dům nebo byt vašich rodičů. Tím se celková hodnota zástavy razantně zvýší a vy najednou nepotřebujete žádnou vlastní hotovost – banka vám půjčí 100 % kupní ceny, protože LTV se počítá z hodnoty obou nemovitostí. Dobrou zprávou je, že dům rodičů nemusí být v zástavě navždy; jakmile splatíte dostatečnou část úvěru, můžete jej ze zástavy vyvázat.

Další možností pak může být dofinancování chybějících 20 % jiným typem úvěru (například ze stavebního spoření nebo spotřebitelským úvěrem). To už ale vyžaduje velmi pečlivé propočty, protože banka bude přísně zkoumat, jestli vaše příjmy zvládnou utáhnout splátky dvou úvěrů najednou.

Pokud vás toto téma zajímá blíž a chcete zjistit, jestli by právě hypotéka bez úspor mohla být ideálním řešením i pro vaši životní situaci, připravili jsme pro vás detailního průvodce.

Znát své finanční možnosti a mít spočítané všechny doprovodné výdaje je úplně první krok na cestě k vlastnímu bydlení. Oceňte si na HYPOX.cz vaší vybranou nemovitosti a na kalkulačka hypotéky vám pomůže spočítat potřebné vlastní zdroje i očekávanou měsíční splátku podle aktuálních sazeb.