Jak získat hypotéku bez vlastních úspor a peněz?

Podmínky pro získání hypotéky v ČR

Nejprve je důležité znát základní podmínky, které musíte splnit, abyste hypotéku získali. Banky posuzují tzv. bonitu neboli schopnost splácet. Co všechno je zajímá?

Věk žadatele: Hypotéku může získat jen osoba starší 18 let. Zároveň většina bank vyžaduje, aby úvěr byl splacen do určitého věku (obvykle do 65–70 let nejstaršího spoludlužníka). To v praxi omezuje maximální délku splatnosti u starších žadatelů.

Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV): Hodnota LTV udává, kolik procent z odhadní ceny nemovitosti vám banka půjčí. Standardně platí maximum 80 % (tedy musíte mít 20 % vlastních prostředků), pro mladé do 36 let až 90 %. Pozor: Banka vychází z odhadní ceny stanovené znalcem, která může být nižší než kupní cena – chybějící rozdíl musíte pokrýt sami.

Příjmy a úvěrová bonita: Musíte prokázat dostatečný čistý příjem a finanční stabilitu. Banka prověřuje úvěrové registry a jakýkoliv škraloup vám cestu k hypotéce ztíží. Důležité jsou ukazatele DTI a DSTI: Donedávna platila hranice celkového zadlužení do 8,5násobku ročního čistého příjmu (DTI) a měsíční splátky všech úvěrů do 45 % čistého příjmu (DSTI). Pro žadatele do 36 let byly tyto limity mírnější (DTI až 9,5, DSTI 50 %). Ačkoli od roku 2024 nejsou limity DTI/DSTI závazné, většina bank z nich stále vychází.

Další podmínky: Banka obvykle ověřuje, zda máte stálé zaměstnání či historii příjmů (např. minimálně 3–6 měsíců u zaměstnance nebo 1–2 roky daňových přiznání u OSVČ). Také nesmíte být v registru dlužníků s negativním záznamem (např. opožděné splátky).

Hypotéka bez peněz? Potřebujete další nemovitost a šikovného makléře

Nejčastější způsob, jak získat hypotéku bez vlastních úspor, je bance nabídnout další nemovitost do zástavy. Prakticky to funguje tak, že kromě kupované nemovitosti dáte bance do zástavy ještě jinou nemovitost – například dům či byt rodičů, prarodičů apod. Díky tomu se zvýší celková hodnota zástavy a banka může poskytnout úvěr na celou kupní cenu nemovitosti, protože výsledné LTV klesne na přijatelnou úroveň.

Výhody: Můžete získat 100% hypotéku (banka půjčí celou hodnotu kupované nemovitosti) bez potřeby vlastních peněz. Navíc při použití další zástavy často dosáhnete na nižší úrokovou sazbu než u hypotéky s LTV 90 % – protože pro banku jde díky vyšší hodnotě zajištění o méně rizikový úvěr. Až umoříte část hypotéky (např. splatíte 10–20 %), můžete požádat o vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy a nadále ručit jen nově pořízeným bytem či domem.

Nevýhody a rizika: Hlavní nevýhodou je, že do zástavy dáváte dvě nemovitosti zároveň. V krajním případě platební neschopnosti tak můžete vy (nebo vaši blízcí) o onu druhou nemovitost přijít. Proto je nutné dobře zvážit rizika a mít jistotu, že úvěr zvládnete splácet. Dále je potřeba získat souhlas majitele té druhé nemovitosti.

Hypotéka s využitím dozajištění je také složitější na vyřízení a vyžaduje precizní koordinaci více stran. Proto se možná budete chtít obrátit na hypotečního makléře.

Dofinancování hypotéky dalším úvěrem

Nemáte-li jinou nemovitost do zástavy, dalším řešením je dofinancovat chybějící část kupní ceny jiným úvěrem. Jednoduše si půjčíte zbytek peněz mimo hypoteční úvěr. Tato varianta má ale svá úskalí:

Spotřebitelský úvěr: Nejjednodušší je vzít si neúčelovou půjčku (tzv. spotřebitelský úvěr na cokoliv) na chybějící část kupní ceny. Výhodou je rychlé sjednání a to, že nemusíte ničím ručit ani dokládat použití peněz. Nevýhodou jsou však výrazně vyšší úroky a hlavně krátká splatnost. Spotřebitelské úvěry mívají splatnost jen kolem 5–8 let, takže měsíční splátka i relativně malé půjčky je vysoká. Například půjčka 500 000 Kč na 8 let s úrokem ~8 % znamená splátku okolo 7 000 Kč měsíčně, zatímco 500 000 Kč v rámci hypotéky na 30 let by dělalo jen asi 2 700 Kč měsíčně. Krátkodobý úvěr tedy výrazně zatíží váš rozpočet. Pokud se rozhodnete pro tuto cestu, dobře si propočítejte, zda zvládnete splácet dvě půjčky současně. I tady navíc platí, že pokud bude úvěr přiliš vysoký vůči vašim příjmům, banka vám další prostředky neposkytne.

Úvěr ze stavebního spoření: Stavební spořitelna může být výhodnější alternativou ke spotřebitelskému úvěru. Pokud máte stavební spoření, lze využít řádný úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr (meziúvěr) na financování bydlení. Předností je o něco nižší úrok než u běžné půjčky a možnost delší splatnosti (10–15 i více let), což sníží měsíční splátku. Výhodou také je, že úvěr od stavební spořitelny lze získat i bez předchozího naspoření – spořitelna vám otevře spoření a rovnou poskytne meziúvěr, i když zatím nemáte nic naspořeno. Tento úvěr je účelový na bydlení, takže jím lze financovat koupi nemovitosti, případně i poplatky spojené s koupí. Nevýhodou je, že stále jde o další dluh navíc k hypotéce, takže vás opět limituje celková bonita. Také budete splácet dvě instituce (banku a spořitelnu). Přesto mnoho lidí volí stavební spoření k dofinancování, protože podmínky bývají lepší než u čistě spotřebitelské půjčky.

Alternativy: Někdy se zmiňuje i možnost P2P půjčky (úvěr od soukromých osob přes internetovou platformu) nebo třeba úvěr od družstevní záložny. Tyto formy ale zpravidla nesnižují nákladnost – úroky bývají obdobné či vyšší a podmínky méně chráněné. Další možností je půjčka od rodiny či známých. Pokud vám mohou příbuzní půjčit část peněz neformálně, má to výhodu v nízkém nebo žádném úroku a také, že se tento závazek neprojeví ve vaší oficiální bonitě. Musíte však mít oboustrannou důvěru – neúspěch ve splácení by mohl poškodit rodinné vztahy. Vždy tedy pečlivě zvažte, jaký způsob dofinancování je pro vás udržitelný

Ať se rozhodnete jakkoliv, určitě oceníte zkušeného odborníka na své straně. Podívejte se na výhody HYPOX hypotéky a ozvěte se nám.