Jak splácet hypotéku?

Zajímá vás, jaká bude splátka hypotéky na 3 miliony, nebo jak by váš rozpočet zatížila hypotéka na 4 miliony? A proč nižší splátka neznamená automaticky výhodnější úvěr? Pojďme se na to podívat krok za krokem.

Z čeho se vlastně skládá měsíční platba?

Běžná hypotéka se splácí takzvaně anuitně. Anuitní splácení znamená, že po celou dobu vaší fixace posíláte bance každý měsíc naprosto stejnou částku. Přestože je částka neměnná, její vnitřní složení se mění. Skládá se totiž ze dvou hlavních částí (a někdy i třetí):

1. Úrok: Odměna bance za to, že vám peníze půjčila. Na začátku splácení tvoří úroky drtivou většinu vaší měsíční splátky.
    
2. Jistina: Samotný dluh, který bance vracíte. Na začátku umořujete jistinu jen velmi pomalu, ale čím déle splácíte, tím větší část vaší měsíční platby jde právě na splátku jistiny.
    
3. Pojištění (volitelně): Banky často nabízejí k hypotéce životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet. Pokud si ho sjednáte, může být součástí vaší měsíční platby právě rovnou i pojištění.

Co ovlivňuje výši splátky?

Pro přesný výpočet splátky hypotéky musíte znát hned několik proměnných. Měsíční odliv peněz z vašeho účtu ovlivňují tyto čtyři faktory:

• Výše úvěru: Kolik si reálně půjčujete.
• Úroková sazba: Za kolik vám banka peníze půjčí, i pár desetin procenta hraje z dlouhodobého hlediska obrovskou roli.
• Doba splatnosti: Na kolik let si úvěr rozložíte (nejčastěji to bývá 20 až 30 let).
• Délka fixace: Doba, po kterou vám banka garantuje stejnou úrokovou sazbu, a tedy i neměnnou splátku.

Praktické příklady: 3 a 4 miliony Kč

Počítání hypotéky na kalkulačce pomocí složitých matematických vzorců je zbytečné. Pro lepší představu jsme pro vás připravili orientační vypočet hypotéky. V příkladech počítáme s modelovou úrokovou sazbou 5 % p. a. Podívejte se, jak měsíční platbu mění doba, na kterou si úvěr rozložíte.

Příklad 1: Splátka hypotéky na 3 miliony Kč

• Splatnost 30 let: Měsíční splátka činí cca 16 104 Kč.
• Splatnost 20 let: Měsíční splátka činí cca 19 798 Kč.

Příklad 2: Hypotéka 4 miliony Kč

A jak by to vypadalo, kdybyste potřebovali půjčit o milion více?

• Splatnost 30 let: Měsíční splátka činí cca 21 472 Kč.
• Splatnost 20 let: Měsíční splátka činí cca 26 398 Kč.

Zajímá vás hrubá splátka hypotéky? Výpočet je sice dobrým vodítkem, ale pamatujte na jedno zlaté pravidlo: Nižší splátka neznamená vždy levnější hypotéku. Jak vidíte z příkladů výše, pokud si úvěr roztáhnete na 30 let, vaše měsíční zátěž bude sice snesitelnější, ale ve finále zaplatíte bance na úrocích navíc znatelně více než při splatnosti na 20 let.

Pozor si dejte také na prodlužování hypotéky do extrémů. Některé banky vám sice (pokud to váš věk dovolí) úvěr natáhnou klidně i na 35 let, ale měsíční splátka vám klesne jen o několik málo stokorun, zatímco na celkových úrocích bance zaplatíte o další stovky tisíc navíc.

Co dělat, když je splátka moc vysoká?

Správné vypočítání hypotéky by vždy mělo počítat i s horšími časy. Vaše splátka by nikdy neměla vysát rodinný rozpočet do poslední koruny. Pokud zjistíte, že je na vás splátka příliš vysoká, máte několik možností.

Nejjednodušší je požádat banku o prodloužení doby splatnosti (například z 20 na 30 let), čímž se vaše měsíční zátěž okamžitě sníží. Pokud naopak v budoucnu dostanete přidáno v práci nebo něco zdědíte, můžete využít mimořádné splátky. Zákon vám umožňuje každý rok uhradit část dluhu (až 25 % původní výše úvěru) zcela zdarma. Snížíte si tak jistinu a pro další roky vám klesne i měsíční platba.

I když se výpočet hypotéky může zdát na první pohled jako složitá věda, ve skutečnosti to tak není. Pro rychou a přesnou představu o hypotéce z pohodlí domova doporučujeme využít aplikaci HYPOX. Zvládne nejen komplexní výpočet hypotéky přesně na míru vašim finančním možnostem, ale pomůže vám hlídat i hodnotu vaší nové nemovitosti.