Hypotéka pro OSVČ: Jak banky posuzují váš příjem a jak zvýšit šanci na schválení

Největším kamenem úrazu je fakt, že peníze, které vám reálně přistanou na účtu a za které žijete, zdaleka nemusí odpovídat příjmu, který vám uzná banka. Pojďme se podívat, jak přesně banky na OSVČ pohlížejí, jak počítají vaše příjmy a jak se na žádost o úvěr správně připravit.

Proč je to pro OSVČ složitější než pro zaměstnance?

Z pohledu banky je stabilní zaměstnanecký poměr na dobu neurčitou tím nejméně rizikovým příjmem. U podnikatelů je to ale jinak. Příjmy mohou kolísat, obor může podléhat sezónnosti a do hry vstupuje daňová optimalizace.

Většina OSVČ se totiž logicky snaží platit státu na daních co nejméně. Ať už pomocí výdajových paušálů, nebo odpisováním nákladů stlačují svůj základ daně na minimum. Jenže právě tento ponížený základ daně, který je tak výhodný, je pak často obrovskou překážkou, když se řeší hypotéka. Banka se totiž obvykle dívá právě do daňového přiznání a hledá tam váš "čistý" uznatelný příjem.

Jak banky pracují s vaším daňovým přiznáním?

Způsobů, jak doložit příjem z podnikání, je několik, a to, jak banka vaše čísla zpracuje, závisí na tom, jak daníte. Zde jsou ty nejčastější situace:

• Daňová evidence (skutečné výdaje): Banka si vezme váš čistý zisk (základ daně minus daň) z daňového přiznání. Pokud jste kvůli daním nakupovali auta a vybavení, váš zisk bude pro banku velmi nízký.
• Výdajové paušály: Zde se situace na trhu hodně liší. Zatímco úřad neřeší, zda jste reálně tyto náklady měli, některé banky jsou vstřícnější a dokážou vám "uznat" vyšší příjem, než který máte na papíře. Vědí totiž, že člověk pracující v IT s 60% paušálem reálně takové náklady nemá. Banka si z vašeho hrubého obratu vypočítá vlastní, interní výdaje a pro hypotéku tak můžete získat mnohem lepší čísla.
• Obratová hypotéka: Pokud máte vysoké obraty, ale nulový zisk, některé banky umí spočítat možnosti hypotéky čistě z vašeho ročního obratu (například vám jako čistý roční příjem uznají 15 až 30 % z doloženého obratu na účtu). Záleží však velmi na vašem oboru.

A co hypotéka, když jsem v paušálním režimu (paušální daň)?

Zvláštní kapitolou je v posledních letech paušální daň. Odpadlo vám papírování, nepodáváte daňové přiznání a platíte státu jednu měsíční částku. Znamená to, že hypotéku nedostanete? Vůbec ne.

Banky si už na tento režim zvykly. Protože nemáte daňové přiznání, budou chtít vidět historii vašeho bankovního účtu (zpravidla výpisy za posledních 6 až 12 měsíců). Z vašeho prokazatelného obratu si pak banka sama dopočítá, jaký vám uzná čistý příjem. Musíte ale počítat s tím, že se procento uznatelnosti může banka od banky radikálně lišit. Navíc bude banka chtít na výpisech samozřejmě vidět, že pravidelně odvádíte onu paušální platbu státu.

Jak zvýšit svou šanci na schválení úvěru?

To, že vám hypotéku zamítnou v jedné bance, vůbec neznamená, že nemáte šanci jinde. Metodiky se obrovsky liší. Jak jít schválení naproti?

1. Vyberte správnou banku: Toto je pro podnikatele alfa a omega. Každá banka pohlíží na výdajové paušály i obraty jinak. Nechoďte naslepo do své domovské banky, ale poraďte se s nezávislým odborníkem, který ví, jaké má která banka momentálně tabulky a komu se váš profil bude líbit nejvíc.
2. Připravte si doklady: Kromě daňových přiznání (obvykle za 1–2 roky) nebo výpisů z účtu budete potřebovat potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení.
3. Zkroťte své další závazky: Pokud máte firemní kontokorent, kreditní karty nebo leasingy na auta, všechno snižuje vaši bonitu, i když peníze právě nečerpáte. Zrušte zbytečné karty a limity.
4. Zvyšte své vlastní zdroje: Pokud bance ukážete, že máte naspořeno více vlastních peněz (například žádáte jen o LTV 70 % nebo 60 %), bude se na vaši žádost dívat mnohem příznivěji a vaše podnikání pro ni nebude takovým rizikem.
5. Přiberte spolužadatele: Zaměstnaný partner se smlouvou na dobu neurčitou dokáže žádost obrovsky stabilizovat a banku uklidnit.

Získat hypotéku jako živnostník či majitel firmy je o něco větší byrokratická výzva, ale rozhodně to není nemožné. Klíčem je nezkoušet naslepo, ale přesně vědět, jak banky čísla čtou. Než začnete vybírat byt, koukněte do aplikace HYPOX. Získáte dokonalý přehled o reálných cenách nemovitostí na trhu, což vám zásadně usnadní plánování celého financování