Hypotéka pro mladé

Hypotéka pro mladé není žádný zázračný produkt jedné banky, ale existuje soubor legislativních výhod a úlev, které vám cestu k úvěru usnadní. Pojďme se podívat, kdo do této kategorie spadá a z jakých konkrétních výhod můžete těžit.

Kdo přesně má na „mladší“ podmínky nárok?

Aby vám banka mohla parametry úvěru uvolnit, musíte splňovat zákonnou definici, kterou stanovuje přímo Česká národní banka (ČNB). Pravidla jsou aktuálně nastavena následovně:

• Věková hranice: Zvýhodnění se týká žadatelů, kterým je v daném kalendářním roce maximálně 36 let.
• Manželé a partneři: Pokud o hypotéku žádáte v páru (jako manželé či nesezdaná dvojice), stačí, když tuto věkovou podmínku splňuje alespoň jeden z vás.
• První bydlení: Často (ale ne vždy) se tyto výhody vztahují na takzvané „prvokupující“ – tedy lidi, kteří si pořizují svou vůbec první nemovitost k vlastnímu bydlení.

Pokud do této skupiny zapadáte, otevírají se vám v bance o něco přátelštější dveře. Co konkrétně to znamená v praxi?

1. Můžete mít našetřeno mnohem méně (Výhoda u LTV)

Tohle je pro většinu mladých žadatelů naprosto klíčový benefit. Jak už víme, banky standardně půjčují maximálně do 80 % odhadní ceny nemovitosti (tzv. LTV). Pokud si tedy kupujete byt, běžný klient musí ze svého vytáhnout celých 20 % z vlastních úspor.

Jakožto mladý žadatel do 36 let ale můžete dostat takzvanou 90% hypotéku. Banka vám profinancuje větší část kupní ceny a vám stačí mít naspořeno pouze 10 %.

Kolik to dělá v praxi?

• Nemovitost za 4 miliony Kč: Běžný klient potřebuje 800 000 Kč. Vy potřebujete 400 000 Kč.
• Nemovitost za 5 milionů Kč: Běžný klient potřebuje 1 000 000 Kč. Vy potřebujete 500 000 Kč.
• Nemovitost za 6 milionů Kč: Běžný klient potřebuje 1 200 000 Kč. Vy potřebujete 600 000 Kč.

Tento rozdíl představuje mnohem realističtější částku, kterou lze s pomocí rodiny nebo vlastního spoření dát dohromady na startu kariéry.

2. Banka bude shovívavější k vašim příjmům (DSTI a DTI)

Kromě toho, kolik máte naspořeno, banky přísně hlídají i to, jestli vaše příjmy bezpečně zvládnou novou měsíční zátěž. Slouží k tomu dva důležité ukazatele:

• DTI (Debt to Income): Určuje, kolik let musíte celkově vydělávat (čistého), abyste poplatili všechny své dluhy.
• DSTI (Debt Service to Income): Říká, jakou část z vašeho měsíčního čistého příjmu mohou spolknout všechny splátky úvěrů dohromady.

Ačkoli ČNB v posledních letech tyto limity formálně uvolnila, spousta komerčních bank se jich pro vlastní bezpečnost stále interně drží. Mladí žadatelé mají u těchto tabulek vždy vyjednané „polštáře“ – banka zkrátka počítá s tím, že jste teprve na začátku kariéry a váš plat do budoucna pravděpodobně ještě poroste. Vaše měsíční splátka tak může tvořit větší procento z vaší současné výplaty, než by banka dovolila staršímu klientovi.

3. Delší splatnost a akční nabídky bank

Zatímco starší klient už logicky nemůže splácet hypotéku do nekonečna (banky vyžadují splacení úvěru většinou do 65 až 70 let věku žadatele), u mladých lidí tento problém odpadá.

Úvěr si můžete bez problému natáhnout na maximální možnou dobu (zpravidla 30, výjimečně i 40 let). Protažením splatnosti se vám zásadně sníží měsíční splátka, díky čemuž opět snadněji projdete schvalovacím procesem. A jakmile vám v budoucnu stoupnou příjmy, můžete využít mimořádných splátek zdarma a celou hypotéku doplatit mnohem dříve. Jen pozor, při delší splatnosti než 30 let už splátka většinou klesá jen velmi mírně, ale naopak znatelně více zaplatíte na úrocích.

Jak vám s první nemovitostí může pomoci rodina?

Když přijde na hypotéky pro mladé, často se klíčovým partnerem stává rodima. Jak přesně mohou rodiče pomoci?

• Dar nebo půjčka: Úplně nejjednodušší cesta, jak zaplnit chybějící vlastní zdroje (těch 10 %).
• Zástava jiné nemovitosti: Rodiče mohou k vašemu kupovanému bytu přidat do ručení bance i svůj vlastní dům. Tím se vaše LTV dostane hluboko pod 80 %, získáte tu nejlepší úrokovou sazbu a pokud dosáhnete příjmy, tak ani nebudete potřebovat vůbec žádnou hotovost ze svého.
• Spolužadatelství: Pokud vaše příjmy na schválení nestačí, mohou rodiče do úvěru vstoupit s vámi. Až vám za pár let příjmy stoupnou, můžete je z hypotéky jednoduše vyvázat.

Na jaké chyby si dát pozor

První koupě nemovitosti svádí k rychlým a emotivním rozhodnutím. Vyhněte se třem nejčastějším pastem:

1. Podpis rezervace naslepo: Nepodepisujte rezervační smlouvu a neskládejte realitce peníze, dokud si nejste jisti, že vám banka úvěr opravdu schválí (nebo nemáte zajištěné financování jinak).
2. Splátka „na krev“: Neberte si úvěr, jehož měsíční splátka vám odsaje všechny volné peníze. Nezapomínejte, že k hypotéce musíte platit i energie, fond oprav a jídlo.
3. Nulová rezerva: Nevysypte do koupě bytu poslední peníze, které máte. Vždy by vám měl na účtu zůstat finanční polštář na nečekané výdaje.

Věk do 36 let je z pohledu financování bydlení velkou výhodou, kterou by byla škoda nevyužít. Pokud plánujete koupit svůj první byt, nezapomeňte si ho ještě před prohlídkou dobře prověřit. V aplikaci HYPOX si můžete zjistit reálnou tržní hodnotu jakékoliv nemovitosti (stejně přesně jako to dělá banka) a tím získat obrovskou výhodu hned na startovní čáře.