Pojištění bytového domu: průvodce pro SVJ a družstva

Kdo pojišťuje bytový dům a je pojištění povinné?

U domu rozděleného na jednotky pojišťuje dům společenství vlastníků jednotek (SVJ), které spravuje společné části. Pojištění pro bytový dům ve vlastnictví SVJ sjednává výbor jménem společenství a náklady se rozpočítávají mezi vlastníky podle velikosti podílů, obvykle jako součást příspěvku na správu domu.

U družstevního domu je vlastníkem celého domu bytové družstvo. Pojištění domu bytového družstva sjednává představenstvo a náklad se promítá do plateb členů.

Je pojištění bytového domu ze zákona povinné? Výslovná zákonná povinnost dům pojistit neexistuje. Nařízení vlády o správě domu ale řadí pojištění mezi činnosti spojené se správou, stanovy většiny SVJ ho výslovně ukládají a členové výboru odpovídají za péči řádného hospodáře. Výbor, který dům nepojistí a dojde k velké škodě, riskuje osobní odpovědnost. U úvěru SVJ na revitalizaci banka pojištění s vinkulací vyžaduje vždy.

Co má pojistka bytového domu krýt

• Společné části domu. Nosné konstrukce, střecha, fasáda a zateplení, schodiště, chodby, výtahy, sklepy, kočárkárny, společné rozvody vody, kanalizace, elektřiny, plynu a topení, kotelna nebo předávací stanice, okna ve společných prostorách.
• Živelní rizika. Požár, výbuch, úder blesku, vichřice, krupobití, tíha sněhu, povodeň podle zóny. U střech s fotovoltaikou nezapomeňte na přepětí a nepřímý úder blesku.
• Voda z vodovodního zařízení a lom potrubí. U bytových domů nejčastější škoda. Pojistka by měla krýt nejen škody vytékající vodou, ale i lom a zamrznutí potrubí, náklady na vyhledání místa úniku (sekání zdí) a ideálně i ztrátu vody (vysoký účet za vodné po havárii).
• Vodovodní a kanalizační přípojka. Přípojka od odbočení z veřejného řadu až k domu patří vlastníkovi domu. Pojištění vodovodní přípojky v bytovém domě bývá samostatné připojištění, a protože opravy přípojek jsou drahé (výkopy, povrchy), vyplatí se.
• Vandalismus a sprejeři. Posprejovaná fasáda, rozbité vstupní dveře, poničené schránky nebo výtah.
• Pojištění skel. Prosklené vstupy, světlíky, skleněné výplně balkonů.
• Odpovědnost SVJ. Pojištění odpovědnosti za škody, které dům způsobí třetím osobám: spadlá omítka na auto, úraz na zledovatělém chodníku, vytopení nebytového prostoru. Limit volte alespoň 10 milionů Kč. Zvažte i pojištění odpovědnosti členů výboru za škodu způsobenou při výkonu funkce.

Zahrnuje pojištění domu i jednotlivé byty?

Záleží na smlouvě. Pojištění domu SVJ pojišťuje dům jako celek a většina smluv do něj zahrnuje i stavební části jednotek ve standardním provedení, tedy jak byl dům postaven: omítky, podlahy, vnitřní dveře, rozvody v bytech. Některé smlouvy jsou ale nastavené jen na společné části.

Co pojištění bytového domu nekryje:

• vybavení bytů (nábytek, elektronika, spotřebiče), to je pojištění domácnosti každého vlastníka nebo nájemníka
• nadstandardní úpravy jednotlivých vlastníků (nová kuchyň, dražší podlahy a obklady), pokud nejsou výslovně pojištěny
• odpovědnost jednotlivých vlastníků za škody, které způsobí ze svého bytu

Rozdíl mezi pojištěním bytu a bytového domu je tedy v rozsahu: pojištění domu řeší stavbu jako celek, pojištění bytu v bytovém domě doplňuje to, co pojistka SVJ nekryje. Výbor by měl vlastníkům jasně sdělit, co pojistka domu kryje, aby si každý pojistil zbytek.

Jak se počítá pojistná částka bytového domu

Pojistná částka odpovídá reprodukční hodnotě domu, tedy nákladům na jeho znovupostavení. Nesouvisí s tržní cenou bytů. Pojišťovny ji počítají dvěma způsoby:

• Podle podlahové plochy. Sečte se podlahová plocha všech podlaží včetně suterénu a podkroví. Výpočet plochy podlaží pro pojištění bytového domu se dělá z vnějších rozměrů podlaží (zastavěná plocha podlaží) násobených počtem podlaží, případně se použije údaj z projektové dokumentace. Výsledek se vynásobí cenou za m², orientačně 35 000 až 50 000 Kč podle konstrukce a standardu.
• Podle obestavěného prostoru. Objem budovy v m³ násobený cenou za m³. Tento údaj bývá v projektové dokumentaci a znalci ho používají nejčastěji.

Orientační příklady:

• Pojištění domu v bytovém domě se 6 byty, cihlový dům, přibližně 500 m² podlahové plochy: reprodukční hodnota kolem 20 až 25 milionů Kč, roční pojistné zhruba 8 000 až 15 000 Kč.
• Panelový dům se 60 byty, přibližně 4 500 m²: reprodukční hodnota kolem 160 až 200 milionů Kč, roční pojistné zhruba 60 000 až 120 000 Kč.

Jaká cena pojištění bytového domu vyjde u vás, závisí na lokalitě, povodňové zóně, škodní historii domu, rozsahu rizik a spoluúčasti. Stejně se počítá i cena pojištění bytového družstevního domu. U větších domů se vyplatí znalecký posudek nebo ocenění nemovitosti, pojišťovny pak podpojištění zpravidla neuplatňují.

Časté chyby v pojištění bytových domů a SVJ

• Zastaralá pojistná částka. Smlouva z doby převodu bytů do vlastnictví, od té doby stavební náklady vzrostly na dvojnásobek. Dům je podpojištěný a pojišťovna krátí každé plnění.
• Zateplení a nové výtahy nezahrnuté do smlouvy. Revitalizace zvýšila hodnotu domu o miliony, pojistná částka zůstala stejná.
• Chybějící lom potrubí a hledání úniku. Pojistka kryje vytopení, ale ne opravu prasklé stoupačky ani sekání zdí.
• Nejasné krytí jednotek. Vlastníci si myslí, že jejich byt je pojištěný v rámci domu, nebo naopak pojišťují stavební části dvakrát.
• Nízký limit odpovědnosti. Úraz chodce nebo vytopení obchodu v přízemí může stát víc než 2 až 5 milionů.
• Vysoká spoluúčast u častých škod. Spoluúčast 10 000 Kč u domu, kde se řeší několik menších vytopení ročně, znamená, že většinu škod platí fond oprav.
• Automatické prodlužování bez porovnání. Smlouva se roky prodlužuje, aniž by výbor ověřil nabídky jiných pojišťoven.

Panelový vs. cihlový dům a družstevní specifika

• Pojištění panelového domu má svá specifika: rozvody vody a kanalizace v bytových jádrech jsou často původní a riziko vodovodních škod je vysoké. Pojišťovny se ptají na rok výměny stoupaček. Po revitalizaci (zateplení, nové stoupačky, výtahy) se riziko snižuje a dům dostane lepší sazby. Řešte i fotovoltaiku na střeše a připevnění zateplení proti vichřici.
• Cihlový dům, zvlášť starší činžovní, má riziko v dřevěných stropech a krovech (požár), v původních rozvodech a v podkrovních vestavbách. U nástaveb a půdních bytů ověřte, kdo je pojišťuje.
• Družstevní dům. Pojištění družstevního bytového domu sjednává družstvo jako jediný vlastník. Členové si pojišťují domácnost a vlastní stavební investice do bytů, které družstvo nemusí krýt. Při převodu bytů do vlastnictví a vzniku SVJ se pojistná smlouva musí převést nebo uzavřít nová.

Často kladené otázky

Kryje pojištění bytového domu i vodovodní přípojku?

V základu často ne, pojištění vodovodní přípojky v bytovém domě se sjednává jako připojištění. Přípojka patří vlastníkovi domu, tedy SVJ nebo družstvu, a oprava může stát statisíce. Vyplatí se ji připojistit spolu s lomem potrubí a náklady na vyhledání úniku.

Musí mít vlastník bytu vlastní pojištění, když dům pojišťuje SVJ?

Pojištění domácnosti a odpovědnosti ano, ty pojistka SVJ nekryje. Pojištění stavebních částí bytu jen tehdy, pokud je smlouva SVJ nezahrnuje nebo pokud byt prošel nadstandardní rekonstrukcí. Výbor by měl vlastníkům rozsah pojistky domu sdělit.

Lze pojištění bytového domu sjednat online?

U menších domů nabízejí některé pojišťovny pojištění bytového domu online podobně jako u rodinných domů. U větších domů a panelových domů se ale smlouva sjednává individuálně, s prohlídkou nebo dotazníkem. Kooperativa, Generali Česká pojišťovna, Allianz a další mají pro SVJ samostatné produkty.

Jak poptat nabídky na pojištění bytového domu?

Připravte si projektovou dokumentaci nebo údaje o podlahové ploše a obestavěném prostoru, rok výstavby a rekonstrukcí, škodní historii za posledních 5 let a současnou pojistnou smlouvu. Oslovte tři až čtyři pojišťovny nebo pojišťovacího makléře, který srovná nabídky za vás. Porovnávejte rozsah rizik, limity, spoluúčast a podmínky likvidace, ne jen cenu.