Osvobození od daně z prodeje nemovitosti: Kdy nemusíte státu platit nic?

Kdy platíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

Pokud prodáváte nemovitost a vznikne vám zisk (tedy prodáte dráž, než jste koupili), standardně podléhá tento příjem 15% dani z příjmu. Existuje však několik zákonných výjimek, kdy jste od této daně zcela osvobozeni.

Na rozdíl od dávno zrušené daně z nabytí nemovitosti, kterou platil kupující, se tato daň týká vás jako prodávajícího. Podrobněji o tom píšeme v článku Daň z prodeje bytu – co musíte vědět, než podepíšete kupní smlouvu.

Kdy jste od daně osvobozeni?

✅ 1. Vlastníte nemovitost alespoň 10 let

Pokud nemovitost vlastníte déle než 10 let, nejste povinni daň z příjmu odvádět. To platí i v případě, že v ní nebydlíte a například ji pronajímáte.

📌 Pozor: Do roku 2021 platila kratší lhůta v délce 5 let. Pokud jste tedy nemovitost pořídili před rokem 2021, platí pro vás pouze lhůta pěti let.

✅ 2. V nemovitosti jste žili minimálně 2 roky před prodejem

I když nemovitost vlastníte kratší dobu, daň platit nemusíte, pokud v ní prokazatelně bydlíte aspoň dva roky bezprostředně před prodejem. Není nutné mít v nemovitosti trvalé bydliště, ale můsíte být schopni prokázat, že jste nemovitost skutečně užívali na své bydlení.

✅ 3. Peníze použijete na vlastní bydlení

Pokud příjem z prodeje využijete na zajištění vlastní bytové potřeby (např. koupíte si jiné bydlení, stavíte dům apod.), můžete být od daně osvobozeni i při kratším vlastnictví nebo nesplnění předchozích podmínek.

📌Ale pozor – i zde platí specifické lhůty a pravidla, které je potřeba doložit, podobně jako u bodu 2.

Jak se osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti prokazuje?

Osvobození si uvádíte sami v daňovém přiznání. Nemusíte tedy automaticky odvádět daň, ale je vaší povinností doložit, že splňujete podmínky osvobození.

To může zahrnovat například:

• výpis z katastru nemovitostí (prokazuje dobu vlastnictví)
• potvrzení o trvalém bydlišti, případně pravidelné platby za plyn, elektřinu apod.
• doklady o použití příjmu na nové bydlení (např. nová kupní smlouva)

Co když podmínky nesplňujete?

Pokud žádná z výše uvedených výjimek neplatí, musíte podat daňové přiznání a odvést daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Ta činí 15 % ze zisku – tedy rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.

Základ daně lze ale snížit o náklady, které jste do nemovitosti investovali (např. rekonstrukce, právní služby, daň z nabytí – pokud jste ji tehdy platili). Výpočet je vhodné konzultovat s daňovým poradcem.

Příklady z praxe

• 🏡 Prodali jste byt po 12 letech od koupě: osvobození automatické.
• 🧳 Prodáváte byt po 3 letech, ale celý zisk použijete na koupi nového domu: můžete být osvobozeni, pokud doložíte účel.
• 🏢 Prodali jste investiční byt po 6 letech, nikdy jste v něm nebydleli a peníze neinvestujete do nového bydlení: daň platíte.
  • Například pokud jste byt koupili za 3 000 000 Kč a prodali ho za 4 500 000 Kč, vaším zdanitelným příjmem je zisk 1 500 000 Kč. Daň z příjmu ve výši 15 % pak činí 225 000 Kč.

📌 Shrnutí

• Osvobození od daně z prodeje nemovitosti platí nejčastěji při delším vlastnictví nebo bydlení.
• Pokud nesplníte zákonné podmínky, podáváte daňové přiznání a odvádíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
• Klíčem je mít vše řádně doložené – i v případě osvobození.