Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti osvobození od daně z příjmu

Existují 3 hlavní cesty k osvobození od daně při prodeji nemovitosti.

1. Časový test (vlastnictví 5 nebo 10 let)

Nejčastějším způsobem, jak dosáhnout na osvobození, je dodržení minimální doby vlastnictví. Zde je klíčové, kdy jste nemovitost nabyli:

• Nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020: Časový test trvá 5 let.
• Nemovitosti pořízené od 1. 1. 2021: Časový test byl prodloužen na 10 let.

Pokud tedy prodáváte investiční byt, který jste koupili například v roce 2018, v roce 2026 už žádnou daň z příjmu neplatíte. Pokud jste jej však koupili v roce 2022 a nesplňujete jiné podmínky, budete muset daň zaplatit, nebo počkat až do roku 2032.

2. Podmínka bydliště (2 roky)

Pokud v nemovitosti prokazatelně bydlíte alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví. Důležité je, že nemusí jít nutně o trvalý pobyt zapsaný v občanském průkazu. Rozhodující je "faktické bydliště". To můžete finančnímu úřadu prokázat například vyúčtováním energií, potvrzením o doručování pošty nebo čestným prohlášením sousedů.

3. Vlastní bytová potřeba

Tato výjimka pomáhá těm, kteří potřebují prodat stávající bydlení, aby si mohli koupit nové (např. větší byt kvůli rodině). Pokud v nemovitosti bydlíte (i kratší dobu než 2 roky), můžete být od daně osvobozeni, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pozor ale na lhůty. Peníze musíte proinvestovat do konce následujícího kalendářního roku po prodeji. Pokud tedy prodáte v roce 2026, musíte nové bydlení pořídit nejpozději do 31. 12. 2027. Tuto skutečnost musíte také oznámit finančnímu úřadu.

Kdy se daň platit musí?

Pokud nesplníte ani jednu z výše uvedených podmínek, stává se zisk z prodeje součástí vašeho základu daně. Sazba daně z příjmu činí 15 % (případně 23 % pro velmi vysoké zisky přesahující zákonný limit).

Z čeho se daň počítá?

Nedaní se celá prodejní cena, ale pouze zisk. Od prodejní ceny odečtete:

1. Pořizovací cenu (za kolik jste kdysi koupili).
2. Náklady na rekonstrukce a opravy (doložené fakturami).
3. Náklady spojené s prodejem (provize realitní kanceláři, právní služby, znalecké posudky).

Oznamovací povinnost nad 5 milionů Kč

I když je váš prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu, pamatujte na jednu administrativní drobnost. Pokud je osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, máte povinnost tuto skutečnost finančnímu úřadu oznámit. Za nesplnění této oznamovací povinnosti hrozí citelné pokuty, přestože samotná daň je nulová.