Zpřísnění hypoték v dubnu 2026 – investiční hypotéka bude složitější
Česká národní banka (ČNB) reaguje na rychlý růst investičních hypoték a jejich rizikovost zpřísněním pravidel pro banky. Od dubna 2026 by měly banky u úvěrů na investiční nemovitosti (byty či domy kupované za účelem pronájmu nebo jako třetí a další v pořadí) vyžadovat vyšší podíl vlastních úspor a přísnější posouzení příjmů klienta. Cílem opatření je předejít možným rizikům v případě prudkého poklesu cen nemovitostí a zároveň částečně zchladit realitní trh, kde objemy hypoték i ceny bytů rostou meziročně dvouciferným tempem.
Co se změní od dubna 2026 u investičních hypoték?
Investiční hypotéka je podle ČNB taková, kdy si žadatel pořizuje třetí či další nemovitost, nebo kupuje byt/dům od počátku za účelem pronájmu. Právě na tyto úvěry se nově vztahují přísnější limity, které mají omezit nadměrné zadlužení investorů. Konkrétně půjde o následující ukazatele:
- LTV maximálně 70 % – Banka půjčí nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, takže kupující musí mít alespoň 30 % ceny z vlastních zdrojů. (Pro srovnání, u hypoték na vlastní bydlení platí obecný limit LTV 80 %, pro mladší 36 let dokonce 90 % .)
- DTI maximálně 7 – Ukazatel Debt-to-Income vyjadřuje poměr celkových dluhů žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. Nově nesmí toto zadlužení přesáhnout sedminásobek ročního příjmu, což omezuje, kolik si investor může celkově napůjčovat.
Mějte přehled o svém majetku
Registrujte se do naší aplikace HYPOX, kde najdete nejpreciznější data o cenách nemovitostí v ČR.
Proč ČNB zpřísňuje investiční hypotéky?
Aktivita na hypotečním trhu v ČR je v poslední době nadprůměrná, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a přibývá hypoték investičního charakteru. Tyto půjčky vykazují rizikovější profil než úvěry na financování vlastního bydlení. ČNB proto vydala doporučení bankám, aby včas předešla nadměrnému hromadění rizik – zpřísnění investičních hypoték má preventivně omezit možnost, že by se v budoucnu propad cen nemovitostí promítl do problémů bankovního sektoru.
Podle centrální banky se toto omezení dotkne jen relativně malé části hypotečního trhu (maximálně kolem 9 % objemu nově poskytnutých úvěrů) . Jde tak do značné míry také o signál směrem k trhu – ČNB tím dává najevo, že úvěry na investiční nemovitosti vnímá jako rizikovější oblast a hodlá jejich expanzi udržet pod kontrolou.
Koho se zpřísnění hypoték dotkne a jaký bude dopad?
Běžní zájemci o vlastní bydlení: Pro rodiny a jednotlivce kupující vlastní byt či dům se nic nemění. Stávající limit LTV zůstává 80 % (90 % pro mladší 36 let) a ČNB nadále nepovažuje za nutné zavádět plošné limity DTI či DSTI pro všechny hypotéky. Banky i domácnosti jsou při sjednávání úvěrů opatrné a dlužníci s vyššími splátkami vůči příjmům mají podle ČNB dostatečné rezervy. Mladé páry pořizující první bydlení či běžní klienti tedy nemusejí mít obavy – nové restrikce cílí výhradně na investory.
Investoři s hypotékami: Právě klientů, kteří si berou úvěry na více nemovitostí k pronájmu, se zpřísnění dotkne nejvíce. Investoři spoléhající na vysokou finanční páku (tj. financování co největší části kupní ceny dluhem) nyní narazí na přísnější strop – kvůli limitu LTV budou potřebovat více vlastních peněz a zejména kvůli DTI 7 dosáhnou na méně úvěrů než dosud. Někteří investoři již nyní správně neuvádějí, že nemovitost pořizují na pronájem, tím se úvěr řeší jako běžná hypotéka a ve statistikách se jako investiční neprojeví. I proto experti odhadují, že skutečný podíl investičních hypoték na trhu může dosahovat až okolo 20 % namísto oficiálně uváděných 7–10 %.
Dopad na banky a trh nemovitostí: Pro banky nepředstavuje zavedení přísnějších doporučení žádný zásadní šok – velké banky už nyní u investorů často dobrovolně uplatňují limity okolo 70% LTV nebo DTI kolem 9, takže nová regulační laťka není daleko od dosavadní praxe. Kvalita hypotečních úvěrů navíc zůstává vysoká a podíl nesplácených půjček je velmi nízký. Také na růst cen nemovitostí nebude mít tento krok pravděpodobně znatelný vliv, protože investiční hypotéky tvoří jen část celkového objemu. Hlavním problémem drahého bydlení v Česku totiž nadále zůstává nedostatečná nabídka nových bytů, již samotné omezení poptávky ze strany několika procent investorů nevyřeší. Ve výsledku jde tedy spíše o preventivní opatření, které má krotit potenciální rizika v budoucnu, než o zásah, který by okamžitě změnil situaci na trhu.
📌 Shrnutí
Pokud uvažujete o koupi investičního bytu na hypotéku, připravte se od jara 2026 na přísnější podmínky. Budete potřebovat vyšší vlastní kapitál (minimálně 30 % ceny nemovitosti) a dostatečný příjem, aby vaše celkové zadlužení nepřesáhlo sedminásobek ročních příjmů. Realitní trh jako celek sice kvůli tomuto opatření nejspíš žádné dramatické ochlazení nečeká, ale ČNB tím vysílá jasný signál, že financování investičních nemovitostí bude bedlivě sledovat a v případě potřeby dále regulovat. Přístup k investičním hypotékám tak bude složitější, což by mělo zamezit nejrizikovějším scénářům a uchránit finanční stabilitu bank v případě neočekávaných výkyvů na realitním trhu.
