Transformace bytového fondu u stanic metra: Proč některé lokality zdražily víc než jiné? #Metroindex
7 min.
Ceny bytů v okolí stanic pražského metra zaznamenaly za posledních deset let dramatický růst. Podle dat našeho #Metroindexu se ceny za ve většině lokalit přinejmenším zdvojnásobily, v některých případech vzrostly dokonce o více než 200 %. Jaký vliv měna ale na ceny bytů proměna bytového fondu jednotlivých lokalit?
Zajímá vás cenový přehled jednotlivých stanic? Koukněte na článek #Metroindex: Ceny bytů v okolí pražského metra vzrostly za posledních 10 let dvoj až trojnásobně.
Jak ovlivňuje skladba bytového fondu ceny bytů?
K výraznému růstu cen došlo za posledních deset let v blízkosti všech stanic pražského metra. Největší nárůst zaznamenala stanice Nádraží Holešovice, kde ceny bytů vzrostly o 241 % z původních 41 461 Kč/m2 v první polovině roku 2014 na 141 340 Kč/m2 v první polovině roku 2024. Nárůst na více než trojnásobek ceny roku 2014 jsme evidovali také v okolí stanic Zličín, Invalidovna a Černý Most, tedy v lokalitách, kde došlo v posledních letech k výrazné developerské zástavbě.
Ceny bytů v blízkosti daného metra totiž neovlivňuje jen obecný vývoj cen na realitním trhu, ale hned celá řada faktorů. Jako nejvýznamnější faktor se v rámci #Metroindexu ukázala, vedle přirozené atraktivity lokality, změna skladby bytů v dané lokalitě, respektive změna poměru starších bytů a novostaveb. Obecně totiž dlouhodobý rozdíl v ceně mezi stejně velkým bytem v novostavbě a cihlovém domě činí v Praze přibližně 15 %, v případě bytu v novostavbě a panelovém domě pak dokonce přibližně 30 %. Změnou poměru skladby bytů v okolí metra např. výstavbou nových bytových domů se tak nutně změní i průměrná cena všech bytů v okolí metra.
Stabilní a v posledních deseti letech málo proměnnou skladbu bytového fondu má okolí celé řady stanic metra. Na trase A jsou to např. stanice Hradčanská, Malostranská a Staroměstská, na trase C stanice Budějovická, Roztyly nebo Chodov. Právě změna skladby bytového fondu, kdy se vedle staré zástavby staví nové bytové domy a rozvíjí se celá území ovlivňují lokální ceny úplně nejvíc. Může se tak stát, že i velmi blízké stanice metra mají velké rozdíly v cenách. Tento případ je evidentní například v případě stanic Jinonice a Radlická na trase B, které díky většímu podílu novostaveb vycházejí výrazně dráž než v okolí Smíchovské nádraží. U Smíchovského nádraží lze však očekávat, že ceny výrazně vzrostou po dokončení aktuálně rostoucí developerské výstavby, především Smíchov City. Dalším markantním příkladem je např. stanice Nádraží Holešovice, kde před 10 lety byla v nejbližším okolí pouze zástavba staršími cihlovými domy a za deset let vzrostl podíl nových bytů z 0 % na 48 %. I to vysvětluje pozici “největšího skokana” při porovnání cen 2014 a 2024.
Přehled změny skladby bytového fondu v rámci jednotlivých linek
Změny skladby bytů na lince metra A
Vzhledem k tomu, že linka metra A ve své centrální části propojuje historické a širší centrum města, tak změny bytového fondu se odehrály v posledních 10 letech zejména na jejích okrajových stanicích. Současně se v okolí většiny stanic této trasy nachází výstavba cihlových bytů ve čtvrtích jako Žižkov, Vinohrady, Nové Město, Staré Město, Malá strana, Bubeneč a Dejvice. Ceny starších cihlových bytů v těchto lokalitách mají dlouhodobě vysokou cenovku a tak případný rozdíl oproti novým bytovým domům není tak markantní.
Změny skladby bytů na lince metra B
Trasa B je jednoznačně největším reprezentantem stanic metra, kde došlo jednak k největším změnám skladby bytů výstavbou nových bytových projektů, tak i stanic, kde markantně převažují nové byty a tvoří tak většinu bytů v jejich okolí. Mezi stanice s největším poměrem nových bytů patří např. Zličín, Stodůlky, Jinonice nebo Radlická na levém břehu Vltavy a Kolbenova, Vysočanská nebo Rajská zahrada na východním okraji Prahy, kdy okolí těchto stanic je dnes tvořeno většinou více než ze 40 % byty, postavenými v posledních 30 letech. V těchto územích je tato změna často dána tím, že bylo nově zastavěno území, kde dříve byty tvořily nesouvislou nebo okrajovou zástavbu k zástavbě výrobní nebo území nebylo zastavěno vůbec.
Významnou změnou skladby bytového fondu prošly nebo prochází okolí stanic metra i ve vnějším centru města, jako jsou karlínské a libeňské stanice Palmovka, Invalidovna nebo Křižíkova nebo na druhém břehu Vltavy Anděl nebo Smíchovské nádraží, kde vyrůstají vedle menších projektů i velké developerské celky jako je Smíchov City nebo Rohanský ostrov.
Změny skladby bytů na lince metra C
Na trase C v posledních 10 letech neproběhly zdaleka tak silné změny skladeb bytů, jako na trase B. je to dáno i tím, že na obou koncích trasy jsou velká panelová sídliště o desítkách tisíc bytů v panelových domech. Právě velké množství bytových domů postavených v 70tých až 80tých letech tvořící silnou koncentraci v okolí stanic umožňuje omezenější a pozvolnější změnu skladby bytů a ponechává si tak díky převažujícím panelovým bytům dlouhodobě nejnižší ceny.
Největší změny se tak na trase C odehrávají v širším centru města v okolí stanice Nádraží Holešovice, kde se již řada projektů dokončila a rozvoj celého velkého území (Bubny) je v realizaci nebo vsamém centru - na Novém Městě mezi stanicemi Hlavní nádraží a Muzeum, kde v posledních letech vyrostlo několik velmi luxusních a žádaných novostaveb.
