Zástavní právo: vše, co potřebujete vědět, než si vezmete hypotéku

Zástavní právo k nemovitosti patří k nejdůležitějším pojmům, se kterými se u hypotéky setkáte. Je to způsob, jak banka chrání peníze, které vám půjčuje — bez zástavy tedy v naprosté většině případů není možné hypotéku získat. Na první pohled může zástavní právo působit složitě. Ve skutečnosti ale jde o jasně daný proces, který se opakuje u každé hypotéky stejně. V tomto článku najdete vše podstatné na jednom místě: jak zástava funguje, jak se zapisuje na katastr, kdy zaniká a co dělat, když nastane problém.

Obsah článku

Co je zástavní právo a proč ho banky vyžadují

Zástavní právo je právo banky uspokojit svou pohledávku (tedy hypotéku) z nemovitosti, kterou dáváte do zástavy.

Banka tak má jistotu, že pokud byste přestali splácet, může se domoci splacení úvěru z výnosu z prodeje zastavené nemovitosti.

Zástavní právo k nemovitosti tedy neznamená, že je byt banky. Po celou dobu je váš — banka má jen právo, které je zapsané v katastru. Bez zástavy by většina lidí na hypotéku nedosáhla, protože neexistuje jiný způsob, jak bance zajistit stabilitu úvěru na 20–30 let.

Mějte přehled o svém majetku

Registrujte se do naší aplikace HYPOX, kde najdete nejpreciznější data o cenách nemovitostí v ČR.

Začít zdarma

Zástavní právo smluvní, zákonné a budoucí: jak se liší?

Co je zástavní právo smluvní

Zástavní právo smluvní je nejběžnější forma, která se využívá v případě hypotéčních úvěrů. Když se mluví o tom, co znamená zástavní právo smluvní, jde vždy o totéž: banka a klient spolu uzavřou zástavní smlouvu, ve které se dohodnou, jak bude nemovitost sloužit jako zajištění úvěru.

Vzniká na základě dvou dokumentů:

  1. Zástavní smlouvy mezi vámi a bankou.
  2. Návrhu na vklad zástavního práva do katastru.

Smluvní zástavní právo:

  • je vždy dobrovolné – je k němu nutný souhlas obou stran
  • vzniká až zápisem v katastru
  • ruší se výmazem po splacení hypotéky

Co je zástavní právo zákonné

Zástavní právo zákonné vzniká ze zákona — bez nutnosti podpisu zástavní smlouvy.

U hypoték se běžně nepoužívá, ale můžete se s ním setkat například u:

  • nezaplacených daní
  • dluhů vůči obci či státu
  • některých soudních rozhodnutí

Pro koupi nemovitosti je důležité vědět, že zákonné zástavní právo může být překážkou pro získání hypotéky, dokud není vyřešeno.

Budoucí zástavní právo

Používá se hlavně u novostaveb, které ještě nejsou zkolaudované.

V praxi to funguje takto:

  • kupujete byt, který zatím „neexistuje“ v katastru – respektive existuje pouze Prohlášení vlastníka pro rozestavěné jednotky
  • banka si proto předem zarezervuje právo zástavy
  • ke skutečnému zástavnímu právu dojde až po kolaudaci

Budoucí zástavní právo tak umožňuje čerpat hypotéku ještě před dokončením projektu.

Jak se zapisuje zástavní právo na katastru

Samotné podpisy nestačí. Zástavní právo vzniká až vkladem do katastru nemovitostí.

Jak postup funguje:

  1. Podepíšete zástavní smlouvu s bankou.
  2. Podáte návrh na vklad na katastr (banka často pomůže nebo podá sama).
  3. Katastr vyznačí plombu — informaci, že probíhá řízení.
  4. Do 20–30 dní (zpravidla) dojde ke schválení nebo zamítnutí.
  5. Po schválení je zástava oficiálně zapsaná.

Na co si dát pozor:

  • Katastr hlídá formální chyby — nesoulad v údajích, špatné označení nemovitosti nebo chybějící příloha může návrh zdržet nebo zastavit.
  • Pořadí vkladů je klíčové. Pokud se vkládá více práv, rozhoduje, co bylo podáno dřív.

Zástavní hodnota nemovitosti vs. kupní cena: proč to nejsou stejné částky

Banka si vždy stanoví vlastní odhad — zástavní hodnotu. Ta může být nižší než kupní cena, protože banka počítá opatrně a sleduje dlouhodobý vývoj.

Zástavní hodnota ovlivňuje:

  • maximální výši hypotéky,
  • poměr LTV (loan-to-value)
  • a tedy i výši vašich potřebných vlastních úspor

👉 Pokud banka stanoví zástavní hodnotu výrazně níž než je kupní cena, může být nutné navýšit vlastní zdroje.

Konec a zrušení zástavního práva

Zástavní právo zaniká nejčastěji splacením hypotéky.

Tím ale proces nekončí — zástava musí být z katastru odstraněna.

Jak probíhá výmaz zástavního práva:

  1. Po splacení hypotéky požádáte banku o kvitanci (potvrzení o zániku zástavy).
  2. Podáte návrh na výmaz zástavního práva.
  3. Katastr opět vyznačí plombu.
  4. Do 30 dní výmaz provede.

👉 Pozor: banky výmaz neprovádějí automaticky, musíte jej podat vy.

Nejčastější problémy a jak je řešit

❗ Katastr zamítl návrh

Zkontrolujte:

  • zda je správně označená nemovitost,
  • zda nechybí podpis nebo příloha,
  • zda jsou dokumenty v souladu (např. číslo smlouvy, údaje o vlastnících).

❗ Banka stanovila nižší zástavní hodnotu

Nejčastější důvody:

  • špatný technický stav,
  • nedostavěnost,
  • přemrštěná kupní cena.

Lze požádat o přehodnocení, případně zkusit jinou banku.

❗ Na nemovitosti je více zástav

Není to problém, pokud jsou zapsané ve správném pořadí.

Banka vždy požaduje, aby byla první v pořadí.

❗ Kupujete novostavbu, ale byt není v katastru

Řešením je budoucí zástavní právo (viz výše).

Závěr: Jak se v zástavním právu neztratit

Zástavní právo je standardní součást každé hypotéky a funguje podle jasných pravidel. Když víte, jak probíhá zápis, výmaz i rozdíl mezi typy zástav, můžete celý proces zvládnout bez stresu.

A pokud řešíte kupní cenu a potřebujete si nezávazně ověřit hodnotu nemovitosti, pomůže vám odhad v HYPOX.cz — během pár sekund získáte představu podle stejně kvalitních dat, se kterými pracují banky při oceňování pro potřeby hypoték.