Pojištění pronajímaného bytu: co má mít pronajímatel a co nájemník

Kdo co pojišťuje

• Pronajímatel jako vlastník bytu pojišťuje nemovitost, tedy vnitřní stavební části bytové jednotky: podlahy, omítky, dveře, rozvody, kuchyňskou linku, sanitu. Pokud byt pronajímá zařízený, pojistí i vybavení, které mu patří (nábytek, spotřebiče), formou pojištění domácnosti. A potřebuje odpovědnost z vlastnictví nemovitosti, například když vytopení souseda způsobí prasklé potrubí v bytě.
• Nájemník pojišťuje vlastní věci, tedy domácnost (elektroniku, oblečení, nábytek, který si přivezl), a odpovědnost v běžném občanském životě. Ta kryje škody, které způsobí pronajímateli na bytě a vybavení nebo sousedům, například když zapomene vypnout vodu.

Pojištění v nájemním bytě tak funguje ve třech vrstvách: stavba (pronajímatel), vybavení (každý své) a odpovědnost (oba, každý za něco jiného).

Kdo platí pojištění bytu a může ho platit nájemník?

Pojištění nemovitosti platí pronajímatel. Zákon o službách spojených s užíváním bytu vyjmenovává, co lze nájemníkovi účtovat vedle nájemného (voda, teplo, výtah, úklid společných prostor, odvoz odpadu a další). Pojištění nemovitosti mezi službami není, takže nájemník není povinen platit pojištění bytu jako samostatnou položku a pronajímatel ho po něm nemůže vyúčtovat jako službu.

Pronajímatel ale může náklad na pojištění zahrnout do výše nájemného, stejně jako fond oprav nebo daň z nemovitosti. Totéž platí u rodinného domu: nájemník rodinného domu nemusí majiteli na pojištění domu přispívat zvlášť, pokud se na tom ve smlouvě dobrovolně nedohodnou, a i pak je čistší mít pojištění zahrnuté v nájemném.

Co do smlouvy patří: povinnost nájemníka sjednat si pojištění odpovědnosti a předložit ho, případně i pojištění domácnosti. Nájemník tak neplatí pojistku pronajímatele, ale chrání sebe i jeho.

Pojištění pro pronajímatele: rizika nájmu

Pojištění nemovitosti pro pronajímatele se sjednává stejně jako u bytu, ve kterém bydlíte, jen je potřeba pojišťovně uvést, že byt pronajímáte. Některé pojišťovny mají pro pronajímané byty jiné podmínky, a pokud pronájem zamlčíte, mohou při škodě krátit plnění.

Na co se jako pronajímatel zaměřit:

• Poškození bytu nájemníkem. Úmyslné poškození bývá výlukou, pokud ho způsobí osoba, které jste byt svěřili. Vandalismus ze strany nájemníka kryjí jen některé produkty pro pronajímatele. Proto je důležitá kauce (maximálně trojnásobek měsíčního nájemného) a pojištění odpovědnosti nájemníka.
• Ušlý nájem. Pokud byt po požáru nebo vytopení nejde obývat, přicházíte o příjem. Část pojišťoven nabízí připojištění ušlého nájemného po pojistné události, typicky na několik měsíců.
• Neplacení nájemného. Běžná pojistka bytu ho nekryje. Existují specializované produkty a služby pro pronajímatele, jinak je hlavní ochranou kauce a prověření nájemníka.
• Vybavení bytu. Zařízený byt pojistěte i jako domácnost, jinak spotřebiče a nábytek nikdo nekryje.

Pojištění odpovědnosti nájemce bytu

Pojištění odpovědnosti nájemce bytu kryje škody, které nájemník způsobí na pronajatém bytě a vybavení nebo sousedům. Typicky přetečená vana, požár od zapomenuté pánve nebo rozbitá varná deska. Stojí stovky korun ročně a nájemník ho často má jako součást pojištění domácnosti.

Proč ho po nájemníkovi chtít: bez něj musí škodu zaplatit nájemník ze svého, a pokud na to nemá, zbyde pronajímateli jen kauce a soudní vymáhání. S pojištěním plní pojišťovna nájemníka rychle a bez sporu.

Na co se podívat při kontrole pojistky nájemníka:

1. Kryje výslovně škody na pronajaté věci (bytu a vybavení), ne jen odpovědnost vůči třetím osobám. U některých produktů je to samostatné rozšíření.
2. Limit plnění. Pojištění pronajatého bytu s odpovědností s limitem 1 400 000 Kč stačí na běžné škody, ale při vytopení několika bytů nebo požáru může být málo. Rozumné minimum je 2 až 5 milionů Kč.
3. Spoluúčast a platnost po celou dobu nájmu.

Do smlouvy uveďte povinnost pojištění udržovat a na vyžádání doložit.

Krátkodobý pronájem přes Airbnb

Pojištění nemovitosti při krátkodobém pronájmu je samostatná kapitola. Běžné pojištění bytu počítá s tím, že v bytě bydlíte vy nebo dlouhodobý nájemník. Krátkodobý pronájem je pro pojišťovny podnikání s vyšším rizikem (častá střídání hostů, více škod, vyšší riziko krádeže), a proto ho řada pojistných podmínek vylučuje nebo vyžaduje oznámení.

Co dělat:

• oznámit pojišťovně krátkodobý pronájem a ověřit, zda ho pojistka kryje
• zvážit produkt pro ubytovatele, který kryje nemovitost, vybavení, krádež hosty a odpovědnost vůči hostům
• nespoléhat jen na ochranu platformy. Airbnb nabízí vlastní ochranu hostitelů, ta má ale omezený rozsah a výluky a pojištění nenahrazuje.

Pokud byt financujete hypotékou, ověřte si i podmínky banky. Některé úvěrové smlouvy krátkodobý pronájem omezují.

Checklist do nájemní smlouvy

• povinnost nájemníka mít pojištění odpovědnosti včetně škod na pronajaté věci, s minimálním limitem
• povinnost pojištění doložit při podpisu a udržovat po celou dobu nájmu
• doporučení nebo povinnost pojištění domácnosti nájemníka
• kauce a pravidla jejího použití na škody
• předávací protokol s fotografiemi a soupisem vybavení
• povinnost nájemníka hlásit škody bez zbytečného odkladu
• zákaz podnájmu a krátkodobého pronájmu bez souhlasu pronajímatele

Často kladené otázky

Je nájemník povinen platit pojištění bytu?

Ne, pojištění nemovitosti platí vlastník a nelze ho nájemníkovi účtovat jako službu. Pronajímatel ho ale může zahrnout do výše nájemného. Nájemník si naopak hradí vlastní pojištění domácnosti a odpovědnosti.

Kryje pojištění pronajímatele i věci nájemníka?

Nekryje. Pojištění nemovitosti a domácnosti pronajímatele chrání jen stavbu a vybavení, které patří pronajímateli. Věci nájemníka kryje pouze jeho vlastní pojištění domácnosti.

Kdo zaplatí škodu, když nájemník vytopí souseda?

Pokud škodu způsobil nájemník svou nedbalostí, odpovídá za ni on a plní jeho pojištění odpovědnosti. Pokud příčinou byla závada na rozvodech nebo zařízení bytu, odpovídá pronajímatel z pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti. Proto je ideální, když mají pojištění odpovědnosti obě strany.

Musím pojišťovně hlásit, že byt pronajímám?

Ano, pronájem je okolnost, která mění riziko, a pojišťovna se na ni při sjednání ptá. Pokud ho zamlčíte, může při škodě plnění krátit. U krátkodobého pronájmu je oznámení ještě důležitější, protože ho běžné pojistky často vylučují.