Jak demografické změny ovlivní realitní trh v České republice?

Generace baby boomers a jejich vliv na trh

Rok 2025 je začátkem desetiletí, kdy celá generace baby boomers, generace narozená mezi lety 1945 a 1954, dosáhne věku více než 80 let. A právě tato demografická skupina hned z několika důvodu významně ovlivňuje realitní trh.

Generace baby boomers totiž vlastní značnou část českého nemovitostního fondu – konkrétně 19,3 % bytů a 24,4 % rodinných domů. Celkem 367 000 bytů a 500 000 rodinných domů je tedy v současnosti vlastněno osobami staršími 70 let a lze předpokládat, že se značná část z nich stane v příští dekádě předmětem dědického řízení.

Zároveň děti této generace jsou již v pokročilém produktivním věku a vlastní bytové potřeby mají pravděpodobně pokryté. Je tedy velká pravděpodobnost, že se tyto nemovitosti, především byty, uvolní na trh ke koupi nebo k pronájmu.

Historický kontext

Generace baby boomers je historicky nejsilnější generací, mezi lety 1945 až 1954 se v Česku narodilo 1 900 000 dětí. Právě dospívání této generace a zakládání jejich rodin bylo mezi lety 1965 až 1980 významným impulzem pro intenzivní panelovou výstavbu. V tuto dobu se u nás postavil přibližně milion panelových bytů, což je dodnes naprosto nevídané množství.

Nejčastěji se jedná o byty 2kk a 3kk, ideální dispozice pro mladé rodiny. Paradoxem ovšem je, že na přelomu tisíciletí je to stále generace baby boomers, která tyto byty, ve věku kolem 50 let, privatizuje.

Není tedy překvapením, že z analýzy vyplývá, že více než 2/3 bytů vlastněných generací baby boomers se nachází v panelových domech a většinově jde právě o dispozice 2+kk a 3+kk. Naopak v segmentu novostaveb, tedy bytů postavených po roce 1995, tato generace vlastní pouze 0,3 % bytů.

Dopad na nabídku a poptávku

Dlouhodobý vývoj realitního trhu byl v uplynulých dvou dekádách ovlivněn hlavně převisem poptávky nad nabídkou, což tlačilo ceny nemovitostí nahoru. Tato situace však v některých regionech nemusí v příštích letech pokračovat. V menších městech a v oblastech s vysokým podílem seniorů vlastnících byty se na trh může dostat významný objem nemovitostí, který může způsobit:

• Přebytek nabídky oproti poptávce, který může vést ke snížení cen.
• Delší dobu prodeje nemovitostí, zejména u starších bytových jednotek.
• Možnost většího zaměření trhu na nájemní bydlení, protože dědicové mohou zvolit pronájem místo prodeje.

Naopak ve velkých městech, jako je Praha, Brno a krajská města, bude poptávka po bydlení nadále převažovat nad nabídkou. I v případě, že by došlo, díky většímu nárůstu počtu dědictví, ke skokovému doplnění nabídky v Praze, Brně nebo krajských městech, stále by vliv byl pravděpodobně minimální, protože v těchto místech zásadně převyšuje poptávka nad nabídkou z důvodu dlouhodobé migrace do tohoto typu měst.

Regionální dopady a možné změny na trhu

Pro správné pochopení možných dopadů této situace je ale potřeba se na téma dívat v detailu a regionálně.

Zásadní dopady na chování trhu lze očekávat v menších městech, nejnáchylnější skupinu v analýze představují města mezi 5 000 až 10 000 obyvatel. Zde se totiž kombinuje hned několik faktorů, kvůli kterým by se řada z nich nemusela dokázat s touto změnou vyrovnat.

1. Vysoký podíl vlastníků nemovitostí ve věku 70+, který roste tím, jak z malých měst odcházejí mladí a starší zůstávají.
2. Stagnace nebo pokles počtu obyvatel, způsobený právě migrací do větších měst.
3. Nízká tržní aktivita, tedy menší počet transakcí s nemovitostmi.

Analýza identifikovala v této skupině 55 měst, kde může dojít k nárůstu nabídky nemovitostí 2× až 4,5× oproti dosavadnímu dlouhodobému stavu. V takových oblastech by opravdu mohlo dojít k poklesu cen a prodloužení doby prodeje.

Jak se připravit na budoucnost?

Tyto změny budou bezpochyby definovat český realitní trh blízké budoucnosti a neměly by zůstat bez povšimnutí. Změny budou klíčové pro developery, investory, samotné majitele nemovitostí a v neposlední řadě také pro města samotná i stát.

• Do budoucna bude bezpochyby nutné plánovat výstavbu lépe, koncepčněji, v širších souvislostech a v delším časovém horizontu a zapojit do plánování kvalitní data, lépe vyhodnocovat data o trhu, o plánovaném rozvoji města, pracovních příležitostech a demografii
• V menších městech bude potřeba přizpůsobit nabídku reálné poptávce, a nepřistupovat například k rozsáhlé výstavbě tam, kde lze očekávat zásadnější doplnění nabídky právě z dědictví
• Developerské projekty by se měly soustředit na oblasti s růstovým potenciálem, tedy místa kam se lidé stěhují za prací, dobrou infrastrukturou, zejména tedy na Prahu, Brno, krajská města a jejich okolí.

Role státu

Demografické změny nevyhnutelně ovlivní v příštích nejméně 10 letech realitní trh v České republice. Zatímco ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno a krajská města, bude pravděpodobně poptávka i nadále převažovat nad nabídkou, v menších městech se může situace obrátit. Příliv nových nemovitostí na trh může vést nejen k poklesu cen, ale také ke změně strategie při nové výstavbě.

Budoucí vývoj realitního trhu tak bude do značné míry formován stárnutím populace a generační výměnou. Klíčovou úlohu přitom sehrají stát a samosprávy, které mohou, při zodpovědném přístupu, svými zásahy pomoci stabilizovat trh a přizpůsobit jej měnícím se potřebám obyvatel. Je ale nezbytné aby politické reprezentace dokázaly hledět při plánování dále, než pouze na délku jednoho mandátu.

*Data vycházejí z analýzy realitního trhu společnosti flatzone.cz, mateřské společnosti HYPOX.cz a největšího zprostředkovatele dat o nemovitostech v České republice.