Úroky hypotéky vs. ceny nemovitostí – vyplatí se čekat?

Úrokové sazby hypoték jsou stále vysoko

Úrokové sazby u českých hypoték zůstávají i v polovině roku 2025 relativně vysoké. Průměrná nabídková sazba nových hypoték se v červnu 2025 pohybovala kolem 4,56 %, oproti květnovým 4,6 %. Vyplývá to z analýzy ČBA.

Meziročně došlo jen k mírnému poklesu sazeb zhruba o 0,3–0,5 procentního bodu. Tato úroveň je nejnižší od jara 2022, ale stále výrazně výše než extrémně levné hypotéky okolo 2 % ročně, které byly dostupné např. v roce 2020. Pro srovnání, v lednu 2021 dosahovala průměrná hypoteční sazba historického minima 1,95 %, než začala vlivem inflace a zásahů ČNB prudce růst až k maximu téměř 6 % na konci roku 2022. Současných ~5 % je tedy relativně vysoká sazba, na jakou v posledních letech Češi nebyli zvyklí.

Vysoké úroky zásadně prodražují měsíční splátky úvěrů. Například měsíční splátka hypotéky 3,5 mil. Kč na 25 let vychází při sazbě ~5 % na zhruba 20 300 Kč. Řada domácností tak na vlastní bydlení nedosáhne, nebo musí žádat o nižší půjčku či delší splatnost, aby splátky „utáhly“. Pozitivní zprávou je, že Česká národní banka už začala snižovat svou základní úrokovou sazbu a banky postupně hypotéky zlevňují. Ovšem činí tak velmi pozvolna – jak upozorňují analytici, banky si po hubených letech hlídají své marže. Trh navíc ožil, objem nových hypoték je vysoký, takže banky nic netlačí sazby snižovat.

Výhled do druhé poloviny 2025 proto zůstává střízlivý: očekává se další pomalu pokračující pokles hypotečních sazeb, odhadem jen o 0,1–0,2 % bodu za čtvrtletí. Prudký návrat pod 4 % ročně je momentálně nepravděpodobný.

Ceny nemovitostí opět rychle rostou

Paralelně s vysokými (byť mírně klesajícími) úroky se na realitním trhu projevuje další výrazný trend: ceny nemovitostí v roce 2024 a 2025 opět rostou. Po předchozí stagnaci až mírném poklesu v letech 2022–2023 se trh s bydlením odrazil.

Od konce roku 2024 sledujeme zřetelné oživení poptávky a návrat kupujících, což spolu s omezenou nabídkou tlačí ceny vzhůru. Byty zdražují nejvíce – podle aktuálních statistik vzrostly ceny bytů v Česku v prvním čtvrtletí 2025 meziročně zhruba o 11 %. To znamená, že průměrná cenová hladina bytů je dnes na novém maximu a po několika letech se vrátila k dvoucifernému růstu.

Čekat na pokles sazeb, nebo koupit raději hned?

Vysoké sazby hypoték spolu s rostoucími cenami nemovitostí staví zájemce o bydlení do složité situace. Mnoho lidí váhá, zda si vzít hypotéku nyní, nebo raději počkat pár let na výhodnější úroky. Čekání na pokles sazeb se ale může prodražit. Důvodem je právě rychlý růst cen nemovitostí, který může úsporu na úrocích převážit. Proč? Rozdíl pár desetin procent na úroku hypotéky nepřetlačí vyšší kupní cenu.

Shrnutí: Aktuální situace na hypotečním trhu je taková, že čím déle zájemce vyčkává, tím dražší může pro něj bydlení být. Rozhodně nelze doporučit unáhleně koupit první nemovitost za každou cenu – vždy je potřeba pečlivě vybírat a nepřekročit své finanční možnosti. Pokud však váháte jen kvůli výši úroků, mějte na paměti, že pokles sazeb bude pozvolný, zatímco ceny bytů mohou dál výrazně růst. Ve výsledku může být výhodnější jednat dříve: najít si kvalitní nemovitost za současnou cenu a zajistit si hypotéku s přijatelnou sazbou nyní, než čekat na hypotéku o procento levnější, ale zbytečně dražší nemovitostí.