Hypotéka na družstevní byt: Jak na financování bez přímé zástavy

Mnoho lidí až v bance zjistí, že si na vyhlédnutý družstevní byt nemohou jen tak půjčit. Proč tomu tak je, jaké máte reálné možnosti financování a co si musíte zjistit dřív, než složíte nevratný rezervační poplatek?

Družstevní podíl

Abychom pochopili problém s financováním, musíme si ujasnit jeden zásadní fakt: když kupujete družstevní byt, nekupujete si reálně žádnou nemovitost. Kupujete si pouze družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno výlučné právo nájmu konkrétního bytu.

Majitelem budovy (a tedy i vašeho bytu) je samotné družstvo. A protože základním pravidlem banky je, že u úvěru na bydlení potřebuje do zástavy nemovitost, nastává problém. Hledáte pro banku v podstatě řešení, které funguje jako hypotéka bez nemovitosti. Družstevní podíl totiž na katastru nemovitostí bance do zástavy zapsat nelze.

Jaké máte možnosti financování?

Pokud si tedy vyhlédnete družstevní byt, hypotéka v klasickém smyslu slova napřímo nepřipadá v úvahu. Přesto existují osvědčené cesty, jak tento oříšek rozlousknout.

1. Ručení jinou nemovitostí

Toto je ta vůbec nejjednodušší a nejlevnější cesta. Bance prostě nabídnete do zástavy jinou nemovitost – například dům rodičů, chalupu, nebo byt, který už vlastníte. V tu chvíli banku nezajímá, že kupujete družstevní podíl. Má svou zástavu a vy získáte nejvýhodnější úrokovou sazbu. Jakmile se vyřeší zástava, funguje pak proces schvalování úvěru víceméně stejně jako klasická hypotéka na byt (v osobním vlastnictví).

2. Předhypoteční úvěr (když víte, že byt bude brzy váš)

Pokud vám družstvo písemně (tzv. příslibem) potvrdí, že byt do 1 roku převede do vašeho osobního vlastnictví, máte vyhráno. Banka vám poskytne takzvaný předhypoteční úvěr. Nejdřív vám půjčí peníze, a jakmile družstvo byt přepíše na vás, vložíte ho bance dodatečně do zástavy a úvěr se plynule překlopí do klasické hypotéky.

3. Úvěr ze stavebního spoření (nebo nezajištěný úvěr)

Co když jinou nemovitost nemáte a družstvo byt do osobního vlastnictví převést neplánuje? Pak nastupují na scénu úvěry ze stavebního spoření. Stavební spořitelny (a dnes už i některé banky) umí poskytnout poměrně vysoké částky, které v podstatě fungují jako hypotéka bez zástavy.

Tyto úvěry vám umožní financovat družstevní bydlení i bez ručení nemovitostí, obvykle do výše 2 až 3 milionů korun. Musíte ale počítat s tím, že nezajištěné úvěry mívají o něco vyšší úrokovou sazbu než ty klasické a také maximální doba splatnosti může být kratší, což vám zvedne měsíční splátku.

Na co si dát pozor před rezervací

Než podepíšete rezervační smlouvu v realitce, musíte si u družstevního bytu prověřit pár věcí navíc, jinak riskujete ztrátu rezervačního poplatku nebo spoustu dalších problémů a komplikací:

• Nesplacená anuita: Zjistěte si, zda na bytě nevázne tzv. anuita. To je úvěr, který si v minulosti vzalo celé družstvo (např. na zateplení nebo revitalizaci) a který se rozpočítal mezi nájemníky. Anuita se obvykle splácí v měsíčním nájmu družstvu, ale dál zvyšuje reálnou cenu vašeho bydlení.
• Stanovy družstva: Pečlivě si je přečtěte. Mohou zakazovat podnájem bytu (pokud byste ho chtěli kupovat na investici) nebo mohou podmiňovat převod podílu souhlasem družstva.
• Dluhy družstva jako celku: Vždy se ptejte, jak hospodaří samotné družstvo. Pokud by totiž zkrachovalo celé družstvo, přijdete i vy o svůj podíl a střechu nad hlavou.

Shrnutí na závěr: Družstevní bydlení může být skvělá volba, pokud víte, do čeho jdete a jak ho zaplatit. Ať už řešíte klasickou hypotéku, nebo úvěr bez zástavy, vždy se vyplatí mít jasno v tom, jakou má váš vysněný domov reálnou cenu. S aplikací HYPOX si můžete nemovitost zdarma ocenit na základě kvalitních dat se kterými pracují přední české banky a s chladnou hlavou tak naplánovat své další kroky.