Nedostupné bydlení? Cenové rozdíly jsou násobně vyšší než rozdíly v příjmech

Obsah článku:

• Je bydlení skutečně všude tolik nedostupné?
• Regionální rozdíly
• Proč se dostupnost tak zásadně liší?

Je bydlení skutečně všude tolik nedostupné?

Dostupnost bydlení se nejčastěji prezentuje na novostavbách. Byty postavené za posledních třicet let však tvoří jen zhruba desetinu všech bytů v ČR, přičemž většina z nich se nachází v Praze. Tento přístup tak zkresluje celkový pohled na dostupnost bydlení, protože v Praze, kde se dlouhodobě staví méně nových bytů, poptávka výrazně převyšuje nabídku. Abychom zjistili reálnou dostupnost bydlení v celé zemi, musíme se zaměřit nejen na regiony a menší města mimo Prahu, ale také na starší byty, které tvoří většinu bytového fondu v Česku.

Regionální rozdíly

Zaměřme se tedy na modelový byt o rozloze 70 m² ve starší zástavbě, nikoliv v novostavbě. Tyto byty jsou běžně k nalezení v panelových a cihlových domech po celé republice. Průměrný Čech by na takový modelový byt potřeboval zhruba 8,1násobek svého hrubého ročního platu. Tento průměr se ale mezi jednotlivými regiony výrazně liší, neboť rozdíly v cenách bytů jsou mnohem výraznější než rozdíly ve výši průměrných platů napříč ČR.

Nejvíce nedostupné zůstává vlastní bydlení v Praze. I když je zde průměrná hrubá mzda téměř o čtvrtinu vyšší než celorepublikový průměr, průměrná cena za metr čtvereční je skoro dvojnásobná. U starších bytů se tato cena blíží 120 tisícům Kč/m². Zájemce o modelový byt si tedy bude muset připravit zhruba 8 400 000 Kč, což při průměrné pražské mzdě 56 144 Kč odpovídá 12,4násobku ročního hrubého příjmu.

Ačkoli jsou průměrné příjmy v jiných krajích nižší, bydlení je zde mnohem dostupnější. V Karlovarském kraji, kde je podle ČSÚ průměrná mzda nejnižší v ČR (39 031 Kč), by zájemci na 70m² byt potřebovali jen 5 ročních platů. Tento kraj s nejnižšími příjmy je tak paradoxně druhý nejdostupnější v rámci celé ČR, kdy lze modelový byt pořídit za méně než 2 500 000 Kč – tedy za částku odpovídající lehce přes polovinu celorepublikového průměru a méně než třetinu ceny stejného bytu v Praze.

Ještě zajímavější situace je v Ústeckém kraji, který má aktuálně nejdostupnější starší byty. Průměrná hrubá mzda zde činí 42 801 Kč, což je jen o necelých 7 % méně než průměr v ČR, ale metr čtvereční zde stojí kolem 30 000 Kč, tedy čtvrtinu pražské ceny. S průměrným platem by si zde obyvatel na modelový byt o 3+kk našetřil za 4,1 roku hrubého příjmu.

Relativně příznivou dostupnost bydlení nalezneme také v Jihočeském, Plzeňském, Zlínském kraji a na Vysočině, kde byty o sedmdesáti metrech pořídíte za méně než osm ročních platů daných krajů. Na druhém konci spektra je pak Jihomoravský kraj, který je po Praze druhým nejméně dostupným regionem. Zde, především díky cenám v Brně, je na podobný byt potřeba 10,1 ročního hrubého platu.

Proč se dostupnost tak zásadně liší?

Hlavním faktorem této nerovnoměrné dostupnosti bydlení je nesoulad mezi cenami bytů a výší platů v jednotlivých lokalitách. Zatímco rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší průměrnou mzdou v ČR, tedy mezi Karlovarským krajem a Prahou, byl v druhém čtvrtletí letošního roku necelých 44 %, rozdíl v cenách starších bytů mezi Ústeckým krajem a Prahou je téměř čtyřnásobný.

Jednou z hlavních příčin je nízký objem nové bytové výstavby v oblastech, do kterých se dlouhodobě stěhuje nejvíce lidí. V těchto lokalitách, jako je zejména Praha či Brno, poptávka výrazně převyšuje nabídku, což zvyšuje ceny nejen novostaveb, ale i starších bytů. Do budoucna tak není pravděpodobné, že by se rozdíly mezi platy a cenami nemovitostí zmenšovaly – spíše naopak.

*Data o cenách nemovitostí pro tuto analýzu pocházejí ze zářijového HYPOX Semaforu společnosti Dataligence, který pravidelně vychází na blogu hypox.cz. Analýza se zaměřuje na trh starších bytů, tedy bytů v cihlových a panelových domech, které představují stabilní sektor českého realitního trhu. Údaje o mzdách vycházejí z dat Českého statistického úřadu za Q2/2024.