Trh novostaveb 2023: Roční analýza trhu v segmentu novostaveb

Obsah článku:

• Vývoj trhu novostaveb v roce 2023
• Nové developerské projekty v ČR
• Ceny novostaveb v roce 2023
• Vývoj developerského trhu v roce 2023
• Ceny novostaveb 2024, jaký lze očekávat vývoj?

Vývoj trhu novostaveb v roce 2023

Během celého roku 2023 přišlo do prodeje více než 10 000 nových jednotek, každý měsíc přinesl trhu pravidelně přibližně 800 až 1 000 jednotek. Největší výkyv trh zaznamenal na podzim, kdy v říjnu na trhu přibylo téměř 1 350 jednotek, naopak v listopadu pouze méně než polovina. Změnou oproti roku 2022 bylo zejména to, že rok 2023 nezačínal již jako vyprodaný, jak tomu bylo v letech 2021 a 2022. Zásoba volných bytů se tak v průběhu roku rozšířila a stabilizovala. Po dlouhé době bylo pozitivem trhu to, že bylo možné si vybrat z plné skladby bytů a většího množství projektů bez tlaku na rychlé rozhodnutí.

Nové developerské projekty na trhu

Z hlediska celých developerských projektů byl trh také víceméně stabilní, za celý rok na trh přišlo 240 nových projektů, nejvíce z nich nepřekvapivě v hlavním městě. 

Praha, jakožto developerské epicentrum České republiky, zaznamenala v prodeji 65 nových projektů, což je přibližně dvakrát více než druhý a třetí nejaktivnější region, kterými se staly Středočeský a Jihomoravský kraj.

Naopak nejméně aktivní lokalitou jsou z hlediska developerské výstavby dlouhodobě Severozápadní Čechy a nebylo tomu jinak ani v roce 2023. Karlovarský kraj zaznamenal v prodeji v minulém roce pouze šest nových projektů. Ústecký kraj dokonce pouze tři a ve dvou případech navíc šlo o horské apartmány v okolí Loučné pod Klínovcem.

Ceny novostaveb v roce 2023

Z hlediska prodejů zaznamenal trh 9 846 transakcí. Zde je důležité zmínit, že jde pouze o transakce z prvoprodejů, kdy jde o nákup nemovitosti prvním vlastníkem, zpravidla přímo od developera. V datech nejsou zahrnuty přeprodeje v segmentu novostaveb – těm se pověnujeme v dalším článku.

Nejaktivnějším krajem byla Praha, kde se také prodávalo dlouhobě nejdráže, za průměrnou cenu na konci roku 143 903 Kč/m2. Hlavní město evidovalo více než 4 500 prodejů. Mezi nejméně aktivní kraje z pohledu počtu prodejů patří Moravskoslezský kraj, Pardubický kraj a Kraj Vysočina. Nejlevněji se nové byty prodávaly v Sverozápadních Čechách.

Z hlediska dispozic nových bytů se nejvíce prodávaly byty v dispozici 2+kk nebo 2+1, které tvořily více než 41 % všechny prodaných jednotek. Avšak procentuální zastoupení dispozic prodaných bytů přibližně odpovídá i procentuálnímu rozpadu jednotlivých dispozic v nabídce

Vývoj developerského trhu v roce 2023

Pokud se na závěr zaměříme na vývoj developerského trhu v průběhu roku 2023, z hlediska aktivity z dat už jasně vyplývá pozitivní tendence. Zmrazení trhu nastalo ve třetím čtvrtletí 2022, celé první pololetí 2023 trh, co do aktivity, fakticky stagnoval s průměrným počtem prodejů mezi 600 až 800 v celé republice měsíčně, z toho necelá polovina se odehrávala v Praze. Od léta ale můžeme sledovat, stejně jako v second handu i v segmentu novostaveb jasný trend růstu prodejů, až na výkyv v prosinci, který lze ale v letošním roce přičíst nejen vánočním svátkům, ale i chmurné náladě způsobené šokem po tragických událostech v Praze.

Co se týče průměrných cen, tak celý rok ceny novostaveb průběžně stagnovaly. V celé republice oscilovaly okolo 120 000 Kč za m2, v Praze postupně poklesly ze svého cenového vrcholu v lednu 2023 na prosincovou úroveň necelých 145 000 Kč za m2.

Jaký lze očekávat vývoj v roce 2024?

Pokud nevstoupí na český trh novostaveb nějaké nová černá labuť, směřuje většina výchozích parametrů, které budou ovlivňovat tento rok na trhu novostaveb k růstu. Všeobecné očekávání poklesu inflace, snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů, překonání energetické krize i odeznění obav z odkládání investic do nemovitostí vytvoří na realitním trhu mnohem příznivější prostředí, než bylo v posledních dvou letech. V kombinaci s uvolněním regulačních nároků na hypoteční klienty a jejich příjmy pak můžeme očekávat oživení poptávky již v prvním čtvrtletí 2024.

Pokud dojde k růstu poptávky, očekáváme velmi rychle omezení marketingových pobídek ze strany developerů. Právě marketingové pobídky stály nejvíce za mírným snížením cen novostaveb v posledním roce. V roce 2024 očekáváme nejprve stagnaci cen s mírným růstem, ale závěr roku nás může překvapit růstem výraznějším. Je velmi pravděpodobné, že se do určité míry zopakuje scénář podobný situaci v letech 2012 až 2015, kdy nejprve trh v roce 2010 až 2012 zcela zamrzl, ale následně začal v letech 2014 až 2016 růst rychlým tempem. Stalo se tak zejména proto, že spolu se zvýšenou poptávkou po odeznění krize se projevil nedostatek nových bytů v nových projektech, které byly v období předešlé nejistoty utlumeny nebo odloženy a na trhu v danou chvíli chyběla dostatečná nabídka.

Z tohoto hlediska vnímáme rok 2024 jako dobu vhodnou pro nákup nových bytů - podobně výhodnou dobu, jako byly roky 2011 a 2012, tedy období s relativně sníženou cenou a významně větší nabídkou a lepšími možnostmi výběru.