Realitní trh 2023: Roční analýza cen nemovitostí

Obsah článku:

• Rok 2023
• Ceny novostaveb
• Ceny cihlových bytů
• Ceny panelových bytů
• Ceny rodinných domů
• Vývoj hypotečního trhu
• Ceny bytů 2024, jaký lze očekávat vývoj?

Rok 2023

Rok 2023 se nesl na českému trhu s nemovitostmi ve znamení pozvolného, pozitivního vývoje. Začátek roku přinesl spíše stagnaci, ovšem aktivita postupně viditelně posílila ve všech segmentech. Počet prodejů bytů v novostavbách se od ledna do prosince zvýšil o téměř 10 %, prodeje cihlových a panelových bytů více než o 25 % a prodej rodinných domů vzrostl dokonce o téměř 55 %. Nejaktivnějším měsícem roku 2023 byl s 5 931 transakcemi říjen a nejaktivnějším segmentem rodinné domy.

Novostavby v roce 2023

Více než třetina transakcí na bytových jednotkách proběhla v segmentu novostaveb, a činila, včetně přeprodejů zánovních bytů mezi jejich vlastníky celkem za rok 2023 14 019 prodejů. Bezkonkurenčně nejaktivnějším trhem nových i zánovních bytů v ČR je hl. m. Praha, kde proběhlo téměř 50 % transakcí (ačkoliv v prodaných bytech ve všech segmentech je metropole zastoupena přibližně z 25 %). Druhým a třetím nejaktivnějším trhem novostaveb jsou opět Jihomoravský a Středočeský kraj, ačkoliv se značným odstupem za Prahou.

Hl. m. Praha má velký náskok nejen v aktivitě trhu s novými byty, ale také v průměrné cenové hladině, za které se prodávají. Mezi lednem a prosincem roku 2023 sice došlo k poklesu průměrné realizované ceny za m2 o 8,7 % na 140 134 Kč/m, ale v celkových souvislostech lze mluvit spíše o stagnaci než poklesu. V šesti krajích průměrné ceny mírně vzrostly, v sedmi mírně klesly a celorepublikově vzrostla průměrná cena bytů v novostavbách o 1,7 %. V tomto segmentu nelze zapomínat na časté vlivy lokálních anomálií (např. horské apartmány v Jihočeském kraji a Severozápadních Čechách) na tento segment i značné rozdíly v rozsahu, skladbě a standardu bytových projektů.

Starší cihlové byty v roce 2023

V loňském roce se napříč všemi kraji prodalo 10 940 starších cihlových bytů. Aktivita trhu je tedy stále i v porovnání s roky před „nákupní horečkou“ (2020-2021) o cca 25 % nižší a meziroční pokles oproti počtům roku 2022 je přibližně 8%, ale od jara je v průběhu roku 2023 již možné pozorovat vzestupnou aktivitu, kdy se počet prodejů mezi lednem a prosincem zvýšil o více než 28 %.

I v segmentu cihlových bytů je patrná stagnace cen. Nejvyšší cenová hladina byla opět v hl. m. Praze, kde se v průběhu roku prodávalo za cca 123 500 Kč/m. V pěti krajích ceny cihlových bytů nepatrně poklesly, ve čtyřech krajích mírně vrostly a v pěti krajích se prakticky nezměnily. Na území celé ČR vzrostly průměrné ceny cihlových bytů v průběhu roku o 6,3 %.

Panelové byty v roce 2023

Velmi aktivním segmentem mezi bytovými jednotkami jsou starší panelové byty, kterých se prodalo v roce 2023 celkem 15 673. Jedná se o stále cca 20% pokles oproti letům 2020-2021, trh stagnoval od roku 2022, ovšem i v tento segment od počátku loňského roku vzrostl o téměř 27 %. Dlouhodobě je jedním z nejaktivnějších trhů panelové výstavby Ústecký kraj, kterému se vyrovnala pouze Praha (v obou krajích cca 2 500 transakcí) a na třetí příčce se umístil Moravskoslezský kraj.

Cena starších panelových bytů v prvním pololetí roku 2023 mírně poklesla, ale v druhé polovině roku již mírně rostla a ustálila se pod hranicí 55 000 Kč/m2. Nejdráže se prodávalo v hl. m. Praze za průměrně více než 100 000 Kč/m2 a naopak nejlevněji v Ústeckém a Karlovarském kraji (pod 30 000 Kč/m2). Ceny se napříč kraji vyvíjely rozdílně, ovšem meziroční změny ceny byly jen velmi mírné. Celorepublikový trh zaznamenal v průběhu roku 2023 mírný pokles průměrné ceny panelových bytů o 4,6 %.

Rodinné domy v roce 2023

Nejaktivnější segment rodinných domů zaznamenal v loňském roce 18 990 transakcí a významně vyrostl. V prosinci proběhlo dokonce o 55 % více prodejů než na začátku roku 2023. Nejaktivnějším trhem s 3 672 transakcemi byl Středočeský kraj, naopak v Karlovarském kraji a hlavním městě proběhlo v tomto segmentů prodejů nejméně.

Cenová úroveň domů během roku mírně poklesla, rodinný dům vyšel na konci roku 2023 průměrně na 5 257 265 Kč. Nejlevněji se prodávalo v Ústeckém kraji, nejdráže v hlavním městě – zde naopak cena stoupla z necelých 16 000 000 Kč na 17 508 087 Kč.

Vývoj hypotečního trhu

Jaký lze očekávat vývoj v roce 2024?

Pokud nevstoupí do jara na český rezidenční trh něco výjimečně negativního a nečekaného, tak se zdá, že většina výchozích parametrů, které budou ovlivňovat letos trh s bydlením, bude směřovat k dalšímu oživení trhu. Všeobecné očekávání poklesu inflace, snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů, překonání energetické krize i odeznění obav z odkládání investic do nemovitostí vytvoří na realitním trhu mnohem příznivější prostředí, než bylo v posledních dvou letech. V kombinaci s uvolněním regulačních nároků na hypoteční klienty a jejich příjmy pak můžeme očekávat oživení poptávky již v závěru prvního čtvrtletí 2024.

U novostaveb předpokládáme, že pokud dojde k růstu poptávky, můžeme očekávat velmi rychle omezení marketingových pobídek ze strany developerů, které primárně stály za mírným snížením cen novostaveb v posledním roce. U starších bytů pak předpokládáme, že stejně jako se to již stalo v minulosti, tak i nyní můžeme očekávat, že vývoj cen starších bytů bude ovlivněn vývojem cen novostaveb a trendem roku 2024 na trhu starších bytů bude mírný růst cen. 

Jakkoli v roce 2024 očekáváme ve všech segmentech nejprve stále spíše stagnaci cen s mírným růstem, tak závěr roku nás může překvapit růstem výraznějším. Je totiž velmi pravděpodobné, že se do určité míry zopakuje scénář podobný situaci v letech 2012 až 2015, kdy nejprve trh v roce 2010 až 2012 zcela zamrzl, a následně začal v letech 2014 až 2016 růst rychlým tempem. Stalo se tak zejména proto, že spolu se zvýšenou poptávkou v důsledku odeznění krize se projevil nedostatek nových bytů v nových projektech, které byly v období předešlé nejistoty utlumeny nebo odloženy a na trhu v danou chvíli chyběla dostatečná nabídka. 

Tato situace se nyní do značné míry opakuje, a protože i v minulosti dopadla změna trendu nejprve na novostavby a následně na všechny ostatní segmenty rezidenčního trhu, očekáváme, že se v následujících nejméně dvou letech bude vyvíjet obdobně. 

Nejprve tedy očekáváme pokračování oživení poptávky konce loňského roku, následně omezení marketingových pobídek u novostaveb a tím růst cen u novostaveb. Jakmile toto zaregistruje second hand, tak se s krátkým odstupem ještě více oživí trh se staršími byty a rodinnými domy a můžeme očekávat postupný růst cen. Jeho razance už pak bude záležet více na poměru mezi nabídkou a poptávkou, dostupnosti hypoték a výši úrokových sazeb.

Z tohoto hlediska vnímáme rok 2024 jako dobu vhodnou pro nákup – podobně výhodnou dobu, jako byly roky 2011 a 2012, tedy období s relativně sníženou cenou ve všech segmentech a významně větší nabídkou a lepšími možnostmi výběru.