Nemovitosti a věcná břemena: Co to znamená pro majitele i uživatele?

Proč je věcné břemeno důležité a je dobré si na něj dávat pozor? Kdy ho budete potřebovat a jak ho můžete zřídit nebo zrušit? Pojďme si vše vysvětlit jednoduše, srozumitelně a na příkladech.

Co je věcné břemeno a proč je důležité?

Jak už jsme zmínili v úvodu, věcné břemeno je právo, které jedné osobě umožňuje určitým způsobem využívat nemovitosti jiného vlastníka. Toto právo je pevně spjaté s konkrétní nemovitostí a zapisuje se do katastru nemovitostí, aby bylo právně závazné.

Jednoduchý příklad: Pan Novák vlastní pozemek, přes který vede cesta k sousední nemovitosti paní Novotné. Aby paní Novotná mohla svou nemovitost využívat, má na Novákově pozemku zřízeno věcné břemeno cesty. To jí dává právo cestu používat a dojít tak ke své nemovitosti.

Věcné břemeno zajišťuje, že právo jedné osoby (např. právo projít) je chráněno, ale současně může omezit vlastníka nemovitosti (např. nemůže tuto cestu zablokovat).

Zápis věcného břemene: kde ho najdete?

Všechna věcná břemena pro danou nemovitost najdete na listu vlastnictví, kam je zapisuje katastr nemovitostí. List je rozdělen do několika částí a věcná břemena najdete buď v části B, nebo v části C.

Pokud je břemeno v části B, znamená to, že z něj vaše nemovitost nějak profituje. Když je ale zapsáno v části C, vaše nemovitost je tímto břemenem zatížena – například musíte něco strpět nebo umožnit někomu přístup. Proto je dobré část C vždy důkladně projít, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením.

Druhy věcných břemen: Co všechno může zahrnovat?

Věcná břemena se dělí na několik typů, které se liší svým účelem a využitím:

Věcné břemeno užívání

Tento typ břemene umožňuje jedné osobě užívat určitou část nemovitosti, například byt nebo zahradu. Typicky se používá v případech, kdy vlastník daruje nemovitost, ale chce si ponechat právo ji nadále užívat, tzv. dožít tam. 

Jednoduchý příklad: Rodiče darují dům svým dětem, ale chtějí v něm bydlet do konce života. Rodiče mají právo na věcné břemeno dožití.

Věcné břemeno služebnosti

Tento typ břemene upravuje právo jedné osoby využívat nemovitost za určitým účelem, například přístupovou cestu, vedení elektřiny nebo umístění vodovodního potrubí.

Jednoduchý příklad: Energetická společnost ČEZ má věcné břemeno na vašem pozemku, aby mohla spravovat elektrické vedení.

Věcné břemeno spoluužívání

Tento typ břemene umožňuje více osobám sdílet stejnou nemovitost nebo její část, například příjezdovou cestu, parkovací místo nebo společnou studnu.

Jednoduchý příklad: Na pozemku pana Novotného se nachází studna, kterou pro přístup k vodě využívají také sousedé – paní Horáková a pan Král. Mezi všemi je sjednáno věcné břemeno spoluužívání, které přesně určuje, že každý má právo čerpat vodu v určitém množství. 

Věcné břemeno dožití

Tento právní mechanismus je podobný břemenu užívání a řídí se podobnými pravidly. Nejčastěji ho využívají majitelé nemovitostí při darování nebo prodeji svého majetku, například při převodu nemovitosti na děti. V takovém případě si mohou vymínit, že chtějí i nadále užívat celou nemovitost nebo její část. Tento postup původnímu majiteli umožňuje zajistit si právo užívání nemovitosti až do konce života.

Jednoduchý příklad: Pan Aleš se rozhodl darovat svůj rodinný dům svému synovi Petrovi. Aby si však zajistil možnost v domě nadále bydlet, sjednal s Petrem v darovací smlouvě věcné břemeno doživotního užívání. Toto věcné břemeno opravňuje pana Aleše k užívání celého domu až do konce jeho života, i když je nyní vlastníkem nemovitosti jeho syn.

Jak zřídit věcné břemeno?

Prvním krokem je dohoda mezi stranami. Vlastník nemovitosti a osoba, která břemeno požaduje, se musí domluvit na konkrétních podmínkách. Všechny detaily se pak sepíší do smlouvy, která musí obsahovat:

• Jména obou stran – tedy toho, kdo nemovitost vlastní, a toho, kdo bude břemeno využívat.
• Přesný popis nemovitosti a rozsah práva – například jestli jde o přístupovou cestu, právo bydlení nebo něco jiného.
• Délku trvání věcného břemene – zda bude platit doživotně, nebo jen po určitou dobu.

Dalším krokem je zápis do katastru nemovitostí. Jakmile je smlouva připravená a podepsaná, předá se na katastrální úřad. Tam se věcné břemeno zapíše do listu vlastnictví dané nemovitosti. Tím se stává právně závazným nejen pro zúčastněné strany, ale i pro případné budoucí vlastníky nemovitosti.

Celý proces může znít trochu formálně, ale se správně sepsanou smlouvou a zápisem na katastru budete mít jistotu, že je vše jasně a férově nastavené.

Kolik stojí věcné břemeno?

Cena za věcné břemeno závisí na typu břemene, hodnotě nemovitosti a dohodě mezi stranami. U firem a podnikatelů je minimální poplatek za zřízení břemene 3 000 Kč bez DPH. Nepodnikající osoby a neziskové organizace zaplatí méně – minimálně 1 000 Kč bez DPH. A pokud jde o energetickou infrastrukturu (např. ČEZ), cena se obvykle stanovuje podle sazebníků společnosti.

Jak zrušit věcné břemeno?

Zrušení věcného břemene nemusí být složitý proces, pokud víte, jak na to. Existuje několik způsobů, jak břemeno ukončit, a každý z nich závisí na konkrétní situaci.

Nejčastější možností je dohoda obou stran. Pokud obě strany souhlasí, že věcné břemeno už není potřeba, stačí sepsat dohodu o jeho zrušení. Tento dokument se následně podá na katastr nemovitostí, kde proběhne oficiální výmaz.

Další možností je zákon práva. To nastane například tehdy, když osoba, která břemeno využívá, už toto právo nepotřebuje – třeba z důvodu úmrtí. V takových případech břemeno zaniká automaticky.

Pokud však mezi stranami není shoda, může přijít na řadu soudní rozhodnutí. Soud může věcné břemeno zrušit v případě, že pro jeho další existenci nejsou žádné důvody. Tato cesta je sice náročnější a časově nákladnější, ale někdy je jedinou možností, jak situaci vyřešit.

Věcné břemeno nezapsané v katastru – co to je?

Ne všechna věcná břemena najdete zapsaná v katastru nemovitostí. A to může být někdy oříšek, když je potřeba jejich existenci prokázat. V takových případech se vyplatí mít v ruce smlouvu, která jasně dokládá, že břemeno bylo sjednáno. Pokud ji nemáte, pomoci mohou i svědci, kteří potvrdí, že dané právo skutečně existuje a bylo dohodnuto. Bez těchto důkazů ale může být dokazování náročné, a proto je vždy lepší mít vše podloženo písemně.

S věcným břemenem si ujasníte pravidla i vztahy

Věcné břemeno zní možná jen jako právnický termín, ale v každodenním životě je to neocenitelný nástroj. Zajistí, že všechno – od doživotního bydlení přes sdílenou studnu až po přístupovou cestu – funguje férově a bez komplikací. Důležitá je jasná dohoda. Dobře sepsaná smlouva a zápis do katastru nemovitostí předejdou zbytečným sporům.

A co když si nejste jistí, jak na to? Právník nebo notář vám poradí a vše nastaví tak, aby vám věcné břemeno přineslo jistotu, nikoliv starosti. Protože když jde o nemovitosti, jistota je vždy na prvním místě!