Vyplatí se rekonstrukce panelového bytu? Realita bez růžových brýlí

Na první pohled to vypadá lákavě, koupit levnější byt v původním stavu, opravit ho a prodat se ziskem. Jenže realita často vypadá jinak. Jaká je skutečná cena rekonstrukce panelového bytu 3+kk?

Modelový příklad: panelový byt 3+kk na Jižním Městě

Představme si typový byt o velikosti 75 m2, který se nachází na pražském Jižním Městě. Jak si na tom cenově stojí snadno a zdarma zjistíte v naší aplikaci HYPOX.cz. Takový byt v původním stavu bez rekonstrukce má aktuálně hodnotu asi 7 600 000 Kč. Po kompletní rekonstrukci se jeho cena zvýší na asi 8 335 000 Kč, samozřejmě v návaznosti na konkrétní lokalitu, stav domu i použité materiály při rekonstrukci. Rozdíl činí tedy přibližně 735 000 Kč.

Zní to jako solidní potenciál? Možná – dokud nespočítáme náklady.

Kolik stojí kompletní rekonstrukce panelového bytu 3+1

Na základě reálných rozpočtů a praktických zkušeností jsme vytvořili přehled běžných nákladů na rekonstrukci bytu této velikosti. A výsledek? Celkové náklady vás možná nemile překvapí…

Rozpad nákladů na rekonstrukci panelového bytu:

Abychom si udělali jasnější představu, kam všechny peníze při rekonstrukci mizí, připravili jsme komplexní přehled výdajů.

Než se vůbec začne něco stavět, je potřeba byt připravit – odstranit staré vybavení, vybourat příčky, odpojit rozvody a vyčistit prostor.

🧱 Bourací a přípravné práce – cca 65 000 Kč

• Demontáž bytového jádra, radiátorů, zařizovacích předmětů
• Bourání příček, obkladů a dlažeb
• Odvoz suti a komunálního odpadu
• Hrubý úklid, provizorní elektro

Následuje to, co není na první pohled vidět, ale byt bez toho nemůže fungovat – rozvody elektřiny, vody, odpadu i plynu. Je to drahá, ale nezbytná část rekonstrukce, která navíc musí splňovat dnešní technické normy.

⚡️ Instalace a rozvody – cca 150 000 Kč

• Nové rozvody elektro (silnoproud i slaboproud)
• Nové rozvody vody, kanalizace a plynu
• Kompletace a zapojení rozvodů

Teď se začíná měnit samotný prostor – přidávají se nové příčky, vyrovnávají se podlahy, případně se snižují stropy v koupelně nebo kuchyni.

U panelových bytů je právě v této fázi možné efektivně měnit dispozici. Například z klasického většího panelového bytu 2+1 lze poměrně snadno vytvořit moderní 3+kk.

U menších bytů bývá klíčové efektivní využití každého metru čtverečního. I tady se vyplatí promyslet nové uspořádání stěn a nábytku tak, aby byt působil vzdušněji a praktičtěji. Z menšího bytu 2+1 tak stojí za zvážení, jestli nebude prostoru nejvíce slušet naopak dispozice vzdušného 2+kk.

🧵 Stavební úpravy a změny dispozice – cca 110 000 Kč

• Nové příčky, SDK podhledy
• Vyrovnání podlah
• Zazdění instalačních šachet a zapravení rozvodů

Koupelna je příběh sám o sobě. Potřebuje jak kvalitní přípravu, tak i spolehlivou sanitární techniku a precizní dokončovací práce. Právě tady bývá soustředěna velká část komfortu celého bytu a právě tady dochází u panelových bytů k největším změnám. Kolik stojí samotná rekonstrukce koupelny velmi záleží na rozsahu změn a použitých materiálech, ale rámcově můžete počítat takto.

🚽 Koupelna a sanita – cca 120 000 Kč

• Kompletní obklady, dlažba, hydroizolace
• Závěsné WC, sprchový kout, umyvadlo, baterie
• Kompletace včetně revizních prvků

Konečně se dostáváme do fáze, kdy vše začíná vypadat hezky. Malby, opravy stěn, nátěry i finální detaily – to vše dělá zásadní rozdíl mezi „rozestavěným“ a „hotovým“ bytem.

🎨 Povrchy a dokončovací práce – cca 100 000 Kč

• Lokální opravy omítek, penetrace, stěrky
• Výmalba, nátěry, sokly, silikonování

Bez logistiky by to nešlo. Přesun materiálu, odvoz suti, pomocné ruce, úklid – to všechno jsou výdaje, které často nejsou na první pohled vidět, ale žádná rekonstrukce by se bez nich nerozjela.

🚚 Doprava a pomocné práce – cca 50 000 Kč

• Doprava materiálu, odvoz suti
• Hrubý úklid, pomocné práce, spotřební materiál

Říká se, že kuchyň je srdcem každého bytu, často ale taky největší investicí. Linka, spotřebiče, zapojení i doladění detailů. I v základním standardu si připravte více než 100 000 Kč.

🍽 Kuchyně – cca 150 000 až 220 000 Kč

• Kuchyňská linka, pracovní deska, montáž
• Spotřebiče: varná deska, trouba, digestoř, lednice
• Napojení a kompletace

Krásná nepostradatelná tečka na závěr, podlaha. Pro modelový příklad jsme zvolili přibližnou cenu při použití lepeného vinylu. Ten je praktický, odolný a zároveň působí luxusně.

🪜 Podlahy – cca 100 000 Kč

• Vinylová podlaha, nivelace, montáž lišt
• Doprava, pokládka, drobné práce

A co výnos?

Sečteno, podtrženo – celková investice do kompletní rekonstrukce bytu 3+kk o velikosti 75 m2 se pohybuje kolem 1 000 000 Kč. A to jsme počítali s rozumným standardem, nikoli luxusním provedením.

Když to porovnáme s rozdílem v tržní ceně před a po rekonstrukci, který činí zhruba 735 000 Kč, je výsledek jasný: byt se po rekonstrukci neprodá za cenu, která by pokryla celkovou investici. Jinými slovy – zisk z takové operace je nulový nebo dokonce záporný.

U menších panelových bytů 2+1 nebo 2+kk budou samozřejmě náklady na rekonstrukci o něco nižší, ale v poměru k ceně bytu je nutné počítat s podobným procentuálním zatížením. Co se týče výhodnosti investice, situace je tam dost podobná.

Pro koho to ale dává smysl?

Kompletní rekonstrukce panelového bytu se ale může vyplatit, pokud plánujete dlouhodobé vlastní bydlení. V takovém případě si můžete přizpůsobit byt svým představám, zbavíte se rizika dalších nákladů a víte přesně, v jakém stavu vaše nemovitost je.

Navíc celkový náklad i s rekonstrukcí určitě o poznání nižší než v případě, že byste měli zájem o obdobně velký byt ve stejné lokalitě v novostavbě.

Jak vám pomůže HYPOX

Ať už zvažujete rekonstrukci bytu v paneláku, teprve se rozhlížíte po první nemovitosti, nebo chcete vědět, jak si stojí váš byt na trhu – HYPOX vám pomůže udělat si jasný obrázek. Stačí pár kliknutí a získáte aktuální cenovou mapu, odhad hodnoty před i po rekonstrukci a možnost porovnání s podobnými byty.

Vyzkoušejte zdarma na hypox.cz.