Kdy a kdo platí daň z prodeje nemovitosti v roce 2026?
Příjem při prodeji nemovitosti může podléhat zdanění v rámci daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Tento závazek má vždy prodávající, ať už jde o fyzickou nebo právnickou osobu – kupující daň z prodeje nemovitosti neplatí. Existují však případy, kdy může být příjem z prodeje osvobozen od této daně. Jaké situace to jsou a kdy naopak vzniká povinnost daň z prodeje nemovitosti uhradit?
Kdo platí daň z převodu nemovitosti v roce 2026
Dobrá zpráva pro prodávající i kupující: daň z nabytí nemovitých věcí (dříve označovaná jako daň z převodu nemovitosti) byla v ČR zrušena v roce 2020. Zrušení proběhlo na základě novely zákonného opatření a týkalo se všech vkladů do katastru nemovitostí provedených od prosince 2019.
Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti a kdy ne?
Příjmy z prodeje nemovitostí jsou osvobozeny od daně, pokud splníte některou z těchto podmínek:
- Držení nemovitosti po dobu 5 let – pokud jste nemovitost nabyli do roku 2020. U nemovitostí pořízených od roku 2021 je nutná doba vlastnictví alespoň 10 let.
- Bydliště v nemovitosti po dobu 2 let – pokud jste v nemovitosti měli trvalé bydliště bez ohledu na délku vlastnictví.
- Převod družstevního podílu – při převodu členských práv v bytovém družstvu se daň z prodeje nemovitostí neuplatňuje.
- Využití peněz na vlastní bydlení – pokud prostředky z prodeje použijete do roka na uspokojení bytových potřeb.
- Prodej se ztrátou – pokud jste nemovitost prodali za nižší částku, než jste ji koupili, daň neplatíte.
Pokud nespadáte do žádné z výše uvedených kategorií, vzniká vám povinnost zdanit příjem z prodeje nemovitosti. Zdanění se vztahuje pouze na kladný rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. Do výdajů si můžete započíst nejen kupní cenu, ale i náklady na prodej – například provizi realitce nebo poplatky za vyklizení.
Výše daně z prodeje nemovitostí
Standardní sazba činí 15 %. Například pokud jste koupili nemovitost za 5 milionů Kč a prodali za 5,4 milionu Kč, základ daně činí 400 tisíc Kč. Daň pak vychází na 60 tisíc Kč.
Mějte přehled o svém majetku
Registrujte se do naší aplikace HYPOX, kde najdete nejpreciznější data o cenách nemovitostí v ČR.
Daň z prodeje nemovitostí z dědictví
U zděděné nemovitosti platí zvláštní pravidla. Pokud jste ji získali od přímého příbuzného nebo manžela/manželky, kteří ji vlastnili 5 (resp. 10) let nebo v ní bydleli minimálně 2 roky, můžete využít osvobození od daně z prodeje nemovitosti. Pokud tyto podmínky nesplníte, je nutné příjem zdanit a jako pořizovací cenu uvést hodnotu uvedenou v dědickém řízení.
Jak vyplnit daňové přiznání v roce 2026?
Zisk z prodeje nemovitosti v roce 2025 uvádíte v rámci daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2025, které podáváte v roce 2026. Pokud nemáte nárok na osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti, uvedete příjem v Příloze č. 2.
Co vyplníte do přiznání?:
- Prodejní cenu jako příjem
- Kupní cenu jako výdaj
- Další prokazatelné náklady související s prodejem, například:
- Provizi realitní kanceláře
- Právní služby
- Poplatky za advokátní či notářskou úschovu
- Náklady na technické zhodnocení nemovitosti
Základem daně je rozdíl mezi příjmem a výdaji. Tento zisk podléhá sazbě 15 %, případně 23 % u části základu daně nad zákonný limit.
Termíny podání daňového přiznání v roce 2026
Daňové přiznání za rok 2025 je nutné podat v těchto lhůtách:
- Papírově do 1. dubna 2026
- Elektronicky do 4. května 2026 (protože 1. května je státní svátek)
- Přes daňového poradce do 1. července 2026, pokud je plná moc doručena finančnímu úřadu do 1. dubna 2026
Pokud podáváte přiznání elektronicky (například přes portál Moje daně), automaticky získáváte prodlouženou lhůtu bez nutnosti žádat o odklad.
